李宇嘉专栏丨2024年，房地产如何做到稳中求进？

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

12月11日-12日召开的中央经济工作会议指出，要坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

不久前召开的中央政治局会议提出“以进促稳”和“先立后破”，强调在发展中解决问题，把握好“进”与“稳”以及“立”与“破”的辩证关系。在房地产领域，由于前期旧模式集中暴露出一些问题，比如房企“三高”模式导致保交付难题与高质量发展诉求背道而驰。于是，2020年后集中出台长效机制，致力于向新模式转型。

目前来看，行业下行过快或导致上下游同步收缩，对于就业、内需短期形成一定冲击。展望2024年，政策将致力于“立”与“破”的再平衡或纠偏，首先就是防止风险蔓延至稳健经营企业，消除供给端的冲击。

中央经济工作会议强调防范化解风险，这是与房地产最相关的表述。具体措施上，预计将是企业自我救助与外部救助相结合，即企业大股东（或家族财富）增持或回购股份、释放到期或提前偿债信息，积极促销和回款，提振自我造血功能；同时，提高专项借款适用效率，地方政府积极推进“保交楼”、推进资产重组和收并购，在2024年将供给端风险有效管控住。

由此，开发商基于保卫资金链而大幅度降价促销，导致地价和房价下跌，并形成继续下跌的预期，弱化开发主体拿地、开发和销售进度，弱化刚需和改善型需求进场买房的进度，进而导致全链条下行的循环被斩断，这一链条是稳定房地产的关键之举。同时，由于需求端基本面还待改观，政策端需要创新，这就是强化宏观政策逆周期和跨周期调节的结合。

房地产行业和市场纾困，属于逆周期调节。同时，还要加强跨周期调节，着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。这就是近期国家强调的房地产新模式的抓手——三大工程。三大工程里的城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。

本质上，新时期住建系统的三大工程，都是在供给侧结构性改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。但是，不管是地方政府主体责任的夯实和分解落实，横纵向部门的协同，还是三大工程各自资金平衡模式的形成，抑或是市场资金的引入，这些都是房地产新模式需要探索的方面，都需要跨越当前周期、兼顾多个周期来考虑，也是“以进促稳”的抓手。

同时，房地产回归民生属性，进取导向的新模式更强调住房保障，意味着积极的财政政策和稳健的货币政策要有作为。首先，财政政策方面，三大工程需要在专项债、专项借款、专项贷款、中央预算内投资补助、保障性安居工程等方面，形成多方财政扶持渠道的合力，以政府积极扶持的姿态激励市场参与，而且财政资金补短板、降成本的效应，也让市场看到盈利的可能性。

另外，据悉财政贴息的保交楼专项借款投放效率有待提高。加快保交楼进度，以彻底消除交付担忧，这是提振市场信心和预期的关键。因此，2024年国家将全面落实地方政府保交楼的属地责任、开发商的主体责任，将专项借款在保交楼上四两拨千斤的效果发挥到位。其次，在货币政策方面。无风险利率降低的情况下，将继续降准降息，提振刚需和换房需求贷款买房的积极性。同时，在三大工程方面，将推出专项贷款以实现房地产金融新模式的转型。

对此，无论是中央金融工作会议，还是金融管理部门表态，都明确指出以推进金融高质量发展为主题，以深化金融供给侧结构性改革为主线，促进金融与房地产良性循环，其抓手就是金融支持“三大工程”。本质上，就是纠偏金融资源过度流向房地产，导致违规加杠杆的地产问题、地方债务风险，反过来引发金融体系自身的风险，违背金融回归民生和实体的本源。

探索金融资源支持三大工程，并能做到可持续、资金能平衡，这是房地产金融的新模式，也是稳中求进、以进促稳的辩证统一。会议提出“改善社会预期”，不久前的中央政治局会议也提出“加强经济宣传和舆论引导”。在房地产领域，2024年急需要推进的就是如何稳定预期和信心，避免“主动收缩、自我收缩”的一致性预期的形成，并直接冲击房价预期、购买预期。

事实上，过去20多年，房地产以回升为主旋律，目前进入下行周期，出现一些问题并不奇怪。但如果不加以引导，任由一些负面情绪相互传染，微观主体信心不足的局面，或导致“自我紧缩”的示范效应。比如，在资产和负债两端同步紧缩，这对稳定地产非常不利。因此，正视和重视房地产调整对经济运行带来的全面调整，要认真倾听市场声音、直面问题。

同时，将维护房地产的底线指标亮出来。比如，存量住房有500多亿平方米，按照50年更新周期，每年也会有10亿平方米的增量；比如，作为新模式抓手的三大工程，针对3亿-4亿的新市民，这是房地产有效需求；比如，基于住房改善、家居消费等的品质化需求时代将到。有具体的底线指标，也有得力的措施、推进的决心，预期和信心就能稳定，行业就能软着陆。