21解读｜事关首付比例、利率政策下限和贷款年限 北京楼市新政释放什么信号？

21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道

12月14日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。

此外，12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。

根据北京地区市场利率定价自律机制9月1日发布的公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。而从12月15日起，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。

以贷款200万、25年采用等额本息方式偿还为例，12月15日起新发放的首套商业性个人住房贷款的购房者月供最低可至10778.85元，而在2019年10月至今发放首套商业性个人住房贷款的购房者月供最低为11402.35元，二者相差近1400元。另外，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年，这意味着新购房者的月供有望进一步降低。

《通知》还称，各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。

首付比例不再与普宅标准挂钩

下调新发放房贷最低首付款比例是本次《通知》的一大亮点。具体来看，在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。

此前北京的购房政策是，个人购房首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

值得注意的是，《通知》还对普宅认定标准进行优化。北京市现行普宅标准为2014年发布，与市场实际情况存在一定差距，群众反映比较集中。此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。

2014年制定的北京市普通住宅认定标准包含三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。

调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅。调整后，全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

中指研究院市场研究总监陈文静对21世纪经济报道记者表示，优化普宅认定标准，有利于降低购房成本。对比来看，普宅认定标准的优化主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。

据其介绍，根据中指数据，2023年1-11月，北京五环内新房成交均价为91594元/平方米，五-六环成交单价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低了购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。

另有房地产专家表示，普宅认定的价格标准取消了总价段限制，有望惠及更多“卖小买大”的改善型家庭，不因总价上限被误伤，同时有利于控制部分区域小户型单价异动。

一线城市购房政策优化力度加大

陈文静认为，继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，北京12月14日优化普宅认定标准、降低首付比例、延长商贷年限、降低房贷利率下限，释放了更加积极信号，整体力度较大，对北京房地产市场以及全国市场情绪均将带来积极引导。

“整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力。”陈文静表示，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，或将进一步影响价格预期。另外，北京优化政策后，上海相关政策优化的预期也明显增强。

同日，就有记者从有关部门获悉，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

优化差别化住房信贷政策方面，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

而在不久前的11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

当日，深圳市住房和建设局优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。普通住房认定标准仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。

本轮一线城市调整优化房地产政策，市场已经有所预期。7月24日召开的中共中央政治局会议上，在谈及房地产市场时，首次提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

一个月后，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”北京市住建委相关负责人表示。