地产启示录｜碧桂园下了万达的船

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

万达庆贺“对赌危机”解除的同时，一些前期的投资人先行跳船。

2023年12月14日早间，碧桂园宣布，以30.69亿元的价格向万达系或其指定方转让珠海万达商管1.79%股权。就在前一日，永辉超市也发布公告表示，王健林的老友孙喜双关联公司拟向永辉超市现金购买大连万达商管1.43%股份，转让价格约为45.3亿元。

万达此番股权腾挪，源于珠海万达商管上市受阻即将触发对赌协议。

2021年9月，珠海万达商管为谋求在港上市，与太盟投资集团等22家投资者签订了股份转让协议获得投资380亿元，其中太盟投资的投资额约为28亿美元（约180亿元）。其时，部分投资者与之签订了对赌协议，其中约定珠海万达商管最迟应在2023年成功上市，否则其应承担向投资者回购股份并额外支付损失补偿的责任。

随着日期临近，珠海万达商管在年内上市的希望已经渺茫。不过，万达与大部分投资者签订了新的协议。12月12日，万达宣布，太盟投资集团与大连万达商管共同宣布签署新投资协议。太盟投资集团将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管赎回后，对珠海万达商管再投资。

碧桂园、永辉选择在此时终止与万达的“股权合作”，各有各的意图和选择。碧桂园最重要的任务是保交付和债务重组，而永辉的业绩也并不理想，对外投资也在不断收缩，此前入股万达以求优先获取万达旗下优质物业资产的权利，对之已无吸引力。

生意场上，只讲交易，不讲交情。

卖股救急

碧桂园入股万达是在2021年。

根据珠海万达商管于2021年10月披露的招股书，碧桂园旗下共有两家公司持有万达股权。其中，碧桂园全资子公司金逸环球有限公司投资32.3亿元，持珠海万达商管1.7945%股权；碧桂园服务全资子公司碧桂园物业香港控股有限公司投资32.3亿元，持珠海万达商管1.7945%股权。

碧桂园对万达的投资看起来更像是“平等合作关系”，不过碧桂园服务则从这宗投资中拿到了它属意的东西。其时，万达商管与碧桂园服务订立了战略合作协议，万达商管将集团安保及保洁服务外包给了碧桂园服务。

直至两年后退出，碧桂园并没有从对万达的投资中赚到钱。

根据公告，碧桂园方、万达商管集团及珠海万赢于12月13日订立协议，碧桂园间接全资附属公司金逸环球有条件地同意向珠海万赢或万达方指定方出售珠海万达商管1.79%的股份，代价约为30.69亿元。

与成本价相比，碧桂园此次交易价格减少约1.6亿元，录得亏损。对于亏损交易的原因，碧桂园表示，这能提前锁定较为合适的交易价格和退出路径，以规避未来退出时点与金额的重大不确定性，有效保障其战投股权资产变现的价值，将对公司有利。

碧桂园称，由于集团正积极寻求整体方案以全面解决当前境外债务风险，该出售事项下，第一笔资金将用于解决二期目标股份质押相关债务，并解押二期目标股份。金逸环球根据协议收到的目标股份出售款项净所得将用于境外重组。

对于当下的碧桂园，选择退出无可厚非。一位了解这宗交易的人士告诉21世纪经济报道记者，碧桂园出售万达股权的交易款用于兑付“22碧地02”的本息，“这笔债券当时的抵押物就是万达的股权。”

“22碧地02”是碧桂园2022年12月发行的一笔公司债，规模为8亿元，这笔债券由中证金融、承销商中信建投联合创设全额信用保护凭证，发行票面利率4.88%。12月13日，“22碧地02”迎来了付息日及回售行权日。

碧桂园一度为这笔债券的兑付与投资者进行了沟通，但基于当前的市场现状，碧桂园没有争取到投资者的继续持有。一位私募机构的人士对21世纪经济报道记者分析称，“这笔债券有信用保护凭证，投资者现在也是落袋为安的心态。”

最终，碧桂园咬紧牙关惊险过关。根据公告，“22碧地02”本次回售登记期有效回售申报数量为800万张，回售金额为8亿元（不含利息）， “22碧地02”将于2023年12月14日于深圳证券交易所摘牌。

险滩难涉

碧桂园亏损也要卖掉万达的股权，是因为不想要面对未来的不确定性。永辉的交易逻辑，也与碧桂园类似。

12月13日，永辉超市发布公告显示，大连御锦贸易有限公司拟向永辉超市现金购买大连万达商管3.89亿股，占大连万达商管总股本的1.43%，转让价格为45.3亿元。此次转让之后，永辉超市不再持有万达商管的股份。

永辉超市表示，本次资产交易的目的是为了盘活公司资产，符合公司缩小投资规模战略。从这宗交易，永辉超市浮盈6.12亿元，不过它没能够一次性拿到这笔交易款，根据公告，全部转让价款将分八期进行支付。

碧桂园、永辉的退出，是珠海万达商管战投方的一个投射。在市场环境未扭转、上市预期不明朗的前提下，这两家企业的退出是出于“自保”，但对万达或许就是另一番感受。

从现实的情况来看，碧桂园和永辉，对珠海万达商管的初始投资额是71.47亿元，占当时380亿元战投的18.8%。双方退出的这笔投资款，也由万达的关联公司或者万达的好朋友承接，这对于同样资金紧张的万达来说，也并不是小数目。

万达在宣布获得太盟投资等的支持后对外透露，本次签署新协议，有个别现有投资人选择退出投资，但绝大多数投资人保留了对万达的投资，更重要的是有新的投资人进入，包括一些境外投资人，体现出投资者对珠海万达商管增长潜力的高度肯定，对其经营能力的高度认可。

万达“对赌危机”解除，新的投资者对它的上市进程也不再设置时间表，但市场对之态度并不会因此而改变，投资者也难以因此而“松一口气”。

一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“万达的流动性风险是暂时解除了，但这个剧情和之前另一家上市公司很类似。最终万达能不能落地，要看市场行情而决定。现在的市场情况，珠海万达商管上市有很多阻力。”

在此期间，万达系正在“壮士断腕”，多方筹措资金自救。

12月13日，大连万达商管宣布旗下即将到期的债券展期通过，这笔债券到期日为2024年1月29日，票面利率7.25%，发行规模为6亿美元，发行价格为99.036美元，发行收益率为7.39%。

12月6日，万达电影公告称，实控人王健林拟将其合计持有的公司控股股东北京万达投资51%股权转让给腾讯旗下的上海儒意。假若交易最终成行，今年以来万达系就通过万达电影套现超90亿元，而在交易落地之后，王健林也将失去万达电影的控制权，这是万达系旗下的一块优质资产。

此前，万达还出售了包括上海周浦万达广场在内的数座万达广场。

随着市场持续承压，曾经“一枝独秀”的万达也走到了关键的十字路口。