一线城市新政瞄准购房“降成本”，楼市等待量升价稳积极信号

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 尽管政策频出，一线城市楼市目前暂时还未能爬出“泥潭”。2023年12月15日，国家统计局发布11月房价数据，一线城市房价继续下降，二手房降幅更为明显。

从今年的情况来看，经历短暂“小阳春”之后，5月一线城市二手房价格环比开始下降，8月新房价格开始下降，9月房价短暂好转，10月开始一线城市新房、二手房价格重回下跌通道。市场成交情况也与之相似，“小阳春”后四个一线城市住宅成交回落明显，11月市场成交仍在低位徘徊。

为提振楼市，8月底开始，一线城市酝酿出台新一轮需求端支持政策，从“认房不认贷”，进一步拓展到降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅标准等方面。12月14日，北京、上海接连发布需求端支持政策，为降低居民购房成本带来实质性利好。

目前一线城市的楼市支持政策以降低购房成本为主，北京、上海和深圳的政策调整都重点围绕这一方向展开，各地在放松购房资格方面仍较谨慎。作为近期一线城市中优化楼市政策的先行者，广州率先放松了限购，但其他三个一线城市暂无明显政策动作。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，近期京沪政策优化后，一线城市短期政策或以落实为主。未来若市场调整压力增加，一线城市政策仍有优化预期。

陈文静举例，如根据市场情况因区施策优化限购政策，取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房以及特定需求购房限制等。除此之外，优化限售、限价政策，降低交易税费，支持住房“以旧换新”等，也是政策优化方向。

市场等待积极信号

据12月15日国家统计局发布的数据，11月一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比上涨0.6%。

相较新房，11月一线城市二手房价格下降更为明显，环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

一线城市的新房价格环比降幅与二线城市持平，略好于三线城市。但一线城市的二手房价格环比降幅明显大于二、三线城市，同期二、三线城市二手房价格降幅分别为0.7%和0.8%。

对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，11月各能级城市二手住宅价格环比降幅呈扩大态势。相较于二、三线城市，一线城市降幅最大，或是一线城市在“认房不认贷”后虽有小幅政策调整，但是始终没有大幅度的支持政策巩固加持，导致后续房价回升动力不足。

二手房价格对市场变化的感知比较敏感。“小阳春”释放掉前期积压市场需求之后，今年5月，一线城市二手房价格就开始由升转降，四个一线城市二手房价格环比降幅在0.1%到0.8%之间。连降4个月之后，9月一线城市二手房价格短暂回暖，上涨0.2%，其后又开始下降，11月降幅扩大。

相较二手房，一线城市新房价格相对稳定，今年前5个月一线城市新房价格环比保持涨势，5月涨幅收窄至0.1%，6月、7月价格持平，8月价格也开始下降，9月价格与上月持平，其后的10月和11月新房价格再次下降，降幅皆为0.3%。

销售数据对市场热度的反映同样直观。Wind数据显示，今年3月，北京、上海、广州和深圳的商品房成交面积分别为69.24万平方米、99.86万平方米、114.18万平方米和31.44万平方米，环比分别增长65.9%、77.7%、69%和48%，单月成交大幅拉升，“小阳春”特征显著。

但成交回暖势头并未延续太久，“小阳春”之后，一线城市楼市成交回落明显。4月上海和广州商品房成交面积出现下滑，环比分别下降9.7%和30.1%。5月四个一线城市商品房成交均出现不同程度下降，其后市场成交整体平淡。

到11月，北京、上海、广州和深圳的商品房成交面积分别为41.65万平方米、60.07万平方米、58.5万平方米和30.77万平方米，前三城成交面积环比分别下降20.1%、5%和18.6%，仅深圳环比微增2.6%。

陈文静表示，销售端恢复受阻主要受几个因素影响：一是二手房房价普跌，导致潜在购房者观望情绪较重，置业更加谨慎；二是居民就业、收入状况及预期尚未完全恢复，对于房地产市场仍缺乏信心，加杠杆购房意愿低于前几轮市场周期；三是在优化政策落地前，一线城市政策存在较大的政策放松预期，部分购房者多持币观望政策变化。

这意味着，目前一线城市楼市仍然在等待积极信号。

楼市政策瞄准“降成本”

为提振楼市，8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。紧接着，8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，进一步打开各地楼市政策调整窗口。

8月30日，广州率先发文，优化个人住房贷款中的住房套数认定标准，成为首个执行“认房不认贷”的一线城市，这也意味着新一轮一线城市楼市支持政策正式启幕。到9月1日，四个一线城市全面执行“认房不认贷”，此后四地陆续优化公积金贷住房套数认定标准。四个一线城市也先后发文，进一步落实两部门降低存量首套房贷利率的政策。

不仅如此，在之后三个多月的时间里，四个一线城市相继围绕首付比例、房贷利率、普宅标准等方面，进行政策的调整优化。

广州是一线城市中楼市政策调整的先行者。9月8日起，广州首套房商贷利率下限突破5年期以上LPR，降至LPR-10BP，二套房商贷利率下限为LPR+30BP。广州成为首个房贷利率下限突破5年期以上LPR的一线城市。

据9月9日《广州日报》报道，广州下调二套房首付比例，商贷首付比例最低可至30%，成为近期首个降低首付比例的一线城市。

广州之后，深圳跟进政策调整。9月29日起，深圳下调房贷利率，下调后首套房商贷利率和二套房商贷利率与广州相同。11月23日起，深圳将二套房最低首付比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

市场关于一线城市普宅标准调整的呼声由来已久。11月22日，深圳住建局发文调整普宅认定标准，取消了实际成交总价低于750(含本数)万元的要求，普宅标准重回2019年规定。自此，深圳成为近期首个调整普宅标准的一线城市。

相较广州和深圳，北京和上海的楼市表现相对稳定，政策调控的定力也更强。两地政策会否调整，何时调整，如何调整备受市场关注。

12月14日，北京、上海接连发文，大力优化需求端支持政策：优化普宅标准、降首付、降利率。

在普宅标准方面，北京和上海将普宅的单套建筑面积规定从140平方米（含）以下，调整为144平方米（含）以下。两地都对普宅价格进行调整，北京取消了成交总价限制，仍以5环、6环为界，大幅差异化上调普宅单价上限，上海则取消了成交价格限制。

在降低首付比例方面，北京和上海的首套房首付比例均下调至不低于30%，二套房首付比例则有区域差别，下调至不低于40%和不低于50%两档。另外，与广州和深圳类似，北京和上海调整后的首付比例也不再与是否为普宅挂钩。

在降低房贷利率方面，与广州和深圳相同，上海也将首套房商贷利率下限降至LPR-10BP，二套房商贷利率下限有区域差别，分为LPR+20BP和LPR+30BP两档。北京也大幅下调了商贷利率下限，城六区首套和二套商贷利率下限分别为LPR+10BP和LPR+60BP，非城六区首套和二套商贷利率下限分别为LPR和LPR+55BP。调整之后，北京的房贷利率仍高于其余三个一线城市。

东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，北京、上海大力优化需求端政策，这意味着继广州和深圳之后，剩下的两个一线城市也从需求端入手，加大对商品房市场的支持力度。一线城市楼市在全国房地产市场占比不高，但具有很强的风向标作用。本次京沪房地产新政出台，核心政策措施具有很强的针对性，能够有效激发刚性和改善性需求。

王青判断，后续其他城市也会跟进出台力度更大的措施，这包括房地产购置环节税费减免，适度发放购房券，加大公积金购房支持力度，以及通过全面推行“带押过户”等方式，进一步激活二手房市场等。这可能意味着继8月31日央行、国家金融监管总局发布两个《通知》之后，新一轮楼市支持政策全面加码。

但需要注意的是，目前一线城市政策调整主要围绕降低购房成本展开，在放松购房资格方面的动作仍然不多。目前仅广州取消了少量区域限购，并将非广州户籍家庭在限购区域购房的个税或社保年限要求从5年缩短为2年。另外，10月下旬上海金山区也曾出台人才安居政策，小范围、限制性放宽单身人才购房要求。

关荣雪认为，目前一线城市对放松限购政策仍然保持较高的谨慎态度。12月中央政治局会议提出要“以进促稳”，房地产需求端政策调整亦是如此，政策工具箱“进”取式创新性的探索将有助于房地产市场“稳”发展，预计后续政策还有较大松绑空间，限购、限价等政策可能也会有所松动。

陈文静则认为，日前京沪政策优化后，短期一线城市或以政策落实为主。值得关注的是，今年以来，多地出台“以旧换新”相关举措。也不排除一线城市围绕“以旧换新”出台配套政策，促进置换需求释放。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪经济报道记者表示，随着经济稳步恢复，居民伤痕效应逐步淡出，国内一揽子稳楼市政策累积效应释放，房地产市场有望逐步企稳回升。但国内房地产调控基调仍是坚持“房住不炒”，强调因城施策、精准调控，更好满足刚性与改善性住房需求。