对话仲量联行姚耀：购物中心加速分化

21世纪经济报道记者 贺泓源 横琴报道 

购物中心运营正在加速迈入分化时代。

据仲量联行统计，2023年前三季度，中国21个主要城市优质零售地产新增供应共计530.3万平方米，较上年同期增长27.2%；21城总存量已突破1.4亿平方米。

供给增长的背后是，消费市场客流尚未恢复至疫情前水平。据中国连锁经营协会统计，2023年上半年，全国购物中心场均日客流为1.85万人次，同比2022年上半年增长超 30%，同比2019年上半年下降约16%。另外，中国购物中心人均享有面积已接近日、欧等发达国家和地区的水平。 

宏观环境是导致此种局面的因素之一。国家统计局数据显示，2023年11月，社会消费品零售总额实现4.25万亿元，同比增长10.1%，环比下降1.7个百分点。

但调整可能也没想象中激烈。12月14日，由南方财经全媒体集团指导，中国自贸区信息港、21世纪经济报道主办的第二届横琴世界湾区论坛品质消费主题论坛开幕。会上，仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，尽管新增供应同比增加，但零售商业地产的空置率正在下降，前三季度累计下降0.5个百分点，且零售商业租金趋于平稳。

在姚耀看来，零售商业地产投资市场仍存在结构性机会，商业一线城市尤其是核心区域的优质资产具有吸引力。但他亦不讳言，购物中心的确已步入分化阶段。“现在的分化不是一个 ‘五五分化’，而可能是‘二八分化’。”他称。

对于零售商业地产发展方向等问题，会后，姚耀接受了21世纪经济报道记者的专访。

《21世纪》：当下零售商业地产恢复状况如何?

姚耀：这必须要考虑宏观因素。从消费端来看，我们看到有复苏趋势，但复苏可能比年初预期要低一些，社会消费品零售总额的增速与2019年相比仍有差距。

商业地产行业基本上与宏观大市场同频共振。基于此，我们跟踪的21个重点城市空置率基本上是一个缓步回落的过程，但都没有恢复到2019年的空置率水平。现在的城市平均空置率大体处于是10—15%区间；一线城市（北上广深）空置率整体更低一些，其中深圳只有3.5%，全国最低。

当然，这个数据背后隐藏着商业总存量持续增加的背景。今年也是零售地产的供应大年，但一线城市空置率还是在企稳往下的，这是一个相对比较积极的复苏讯号。

另外一个重要指标就是租金。我们看到零售地产租金在过去四年大致呈现出“W”型的走势。2019年是高点，2020年受疫情影响经历第一波下行，2021年出现一轮回暖，2022年又再次下跌。而今年，整体情况还是处在一个稳健复苏的过程当中，一线城市已经逐步企稳，低线城市仍在持续修复中。

《21世纪》：供应量增加下空置率企稳，增量在哪？

姚耀：餐饮是增量需求的主力。以北上广深为例，最新2023年三季度的租赁成交来看，基本上是37%—46%是餐饮类，剩余的所有业态加起来约占六成左右。

《21世纪》：餐饮占比如此之大，是否意味着要重新定义购物中心？

姚耀：商业须顺势而为。在设计购物中心的时候，通风管道、上下水等建筑设计层面问题都是需要前置性考虑，并且与需求变化有效衔接。过去，“532”是主要的商业业态构成，5成零售，3成餐饮，2成体验。现在这个可以完全反过来。那么，购物中心过去的餐饮条件可能便不适用于现在的零售商业地产新趋势。

但未来占据购物中心最大比例的业态就一定是餐饮吗？那也不一定。

实体零售也在持续经历变化与变革。第一，线上品牌往线下走，线下拓宽线上渠道，两相集合提升消费者对品牌的感知与认同，实体商业仍有其不可或缺的价值。第二，对于实体消费的品类来说，会出现更多具备“融合”元素的消费触点。譬如，消费与文化艺术的交融、与体育赛事的结合，都可以营造出截然不同的消费场景，伴生新的消费需求。第三，从中长期看，购物中心还是在一个持续迭代升级的过程中，所谓的“新”元素便是引流客群的关键，过去是主力店，现在购物中心的引流很难依靠某单一主力店或品牌，刚才提及的艺术展演、跨界IP、明星首秀、商品首发等等，都是这些新鲜元素的代表，那么在不同时期、不同场合放什么新元素进去，则需要运营团队更长远的眼光和思考。

《21世纪》：购物中心过剩是否会加剧？

姚耀：商业地产的复苏仍离不开需求的回暖，那么讨论供给侧的过程，就离不开对于供需关系的思考。因此，核心便是找到市场增量的来源。相较于传统业态，2023年的假日经济、赛事经济、演艺经济都是机会。同时，消费者对更广、更丰富精神消费的追求是催生消费增量的重要途径。

从现阶段的数据来看，短期新增供应仍相对较多，必然导致市场对商业需求资源的争夺。现在的分化不是一个“五五”分化，“二八”的比例可以刻画这种市场动态的走势。换言之，整个零售地产市场里可能只有头部的10至20%是在引领市场的发展，从各个方面都做得更好。现阶段的商业市场早已不再属于“跟随者”，只有引领市场变化的商业项目才能实现可持续发展。因此，商管团队所面临的全方位考验已经到来。

《21世纪》：怎么看待购物中心未来租金走势？

姚耀：去年租金出现下降，今年处于企稳过程当中，还缺乏明显上涨的支撑。明年，我们预计零售地产市场总体仍有微涨的可能性。高线城市、核心区更具潜力，城市商业地标绝对会起到领涨作用。