社论丨加快构建房地产发展新模式

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，为明年的房地产业发展指明了方向。

今年4月和7月召开的中央政治局会议均提出了规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。8月国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，各项准备工作接近完成，预计明年会全面启动。在当前经济面临下行压力，地产投资降速的背景下，通过各种政策性工具，推动“三大工程”建设，将会有效起到拉动投资的作用，帮助经济走出困境，缓冲地产投资和部分地区基建投资减少带来的冲击。

与此同时，保障性住房建设可以解决一些大城市包括新市民、青年人才等在内的住房需求，他们无力支付过高的房价，但却是城市发展不可缺少的人才和劳动力。保障性住房建设是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，重点发展配售型保障性住房也可以避免地方政府承受过重的财政压力。但是，“三大工程”在建设规模上应该有序和渐进增加供给，避免出现新的投资过剩或对地产市场形成过大冲击。

目前中国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产业正处于调整过程和转型时期，可能需要一定时间消化。首先，由于一些企业存在流动性问题，缺少更多资金开工新项目；其次，今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，二手房交易替代了部分新房交易，未来可能仍会增加，这使得地产投资可能仍会下滑。

但是，调整过程将会是可控的。首先，金融部门将会满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，防止债务违约风险集中爆发；其次，为了鼓励购房，金融机构或将继续动态调整首套房贷利率政策，推动个人住房贷款利率下行，部分城市可能进一步采取解除各种限制或降低入市门槛的做法，更好满足刚性和改善性住房需求；其三，二手房供给数量有限，尤其是部分地段或项目是稀缺的，市场将逐步消化二手房供应冲击，让供需逐渐平衡。

此外，大力推进农业转移人口市民化为主要任务的新型城镇化建设，以及中国宏观经济预期向好，都会增强市场信心，改善地产预期。但是，整个调整过程仍然要遵循市场化与法治化原则，对那些违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业该出清的出清，对于价格的变化也要尊重市场规律。通过这次调整，最终消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

在地产行业模式转变与供需重构的过程中，最需要注意的是要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。房地产、地方债务、中小金融机构等三类风险存在高度关联，而且在处理过程中会相互转移。比如有些地区为了应对房地产风险和财政压力，由城投出面购买土地导致自身现金流恶化，地方中小银行则可能是主要的资金供应来源和潜在风险承担主体，或存在局部地区发生系统性风险的可能。因此，积极稳妥化解房地产风险也要统筹考虑，系统性推进和解决。