2024产业瞭望镜丨逻辑重构：房地产新模式在路上

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

2023年，房地产市场的深度调整依然在持续。

纵观全年成交情况，中指研究院数据显示，2023年，重点100城新房销售面积同比小幅下降6%，其中12月出现年末翘尾行情，单月环比涨幅19%；房价方面，百城新房价格累计微涨0.27%，二手房价格连续20个月下行。

进入房地产下半场，新的供求关系已经确立。年中，中央政治局会议对“房地产市场供求关系发生重大变化”的定调，成为政策转折点，适时调整优化房地产政策拉开新一轮帷幕，各地纷纷因城施策用好政策工具箱；年末，“三大工程”在中央经济工作会议上被提出，指向未来增量市场，或将成为房地产领域新的投资发力点。

2024年，如何在新逻辑下探求平衡与稳定，加快建立房地产新发展模式被寄予厚望。

业内分析人士认为，“住房保障体系、租购并举、盘活存量、预售制度改革及土地制度改革、完善金融财税配套制度”等内容，或是新发展模式的重要探索方向。

2023年楼市继续筑底

回顾2023年市场波动情况，整体呈现出“前高、中低、后稳”的趋势。

年初，楼市曾出现过“小阳春”行情，1-4月销售面积同比增长23%。但这段回温有其特殊性，彼时，被抑制的住房需求集中释放，带动了市场成交在短时间内的上升。

当时，即有房企人士预判到了后续增长乏力的可能性。多位来自于不同知名房企的一线销售负责人在21世纪经济报道的调研中表示，基于对整体收入预期、消费者实际决策的整体考量，他们判断本轮市场变化的逻辑已经不同于以往，变动因素超出了房地产行业本身，产业的深刻调整将长远影响到整体市场走向。

年中，楼市成交的量和价均出现回落，市场表现低迷。一位知名房企区域负责人曾透露：“年初被积压的购买力快速释放之后，到了7月份，一线成交数据基本‘腰斩’，甚至更低。”据业内人士判断，根本原因在于对经济增长和收入预期的担忧，多数人削减了置业需求，观望情绪浓郁。

这种情形持续上演。进入下半年，统计局数据显示，商品房销售额由正转负，且两者的降幅均持续扩大。同时，全国房地产开发投资继续负增长，降幅不断扩大。在纳入统计的70个大中城市中，多数城市进入房价下跌通道。

2023年7月24日，中央政治局会议明确，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。在此背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策得到逐步退出或优化。

8月以来，多个核心城市连续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策。但政策带动效果较为有限，9、10月重点城市销售面积环比曾出现小幅回升，但持续性不足，且同比去年仍有较大降幅。

进入12月，受到热点城市政策继续宽松、新房年末冲刺业绩、二手房“以价换量”等影响，销售节奏加快，重点城市销售面积环比增长约19%。

据中指研究院监测，2023年全年，重点100城新房成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。

体现楼市深层水温的房价数据尚未有起色。中指研究院数据显示，2023年，其重点监测的100个城市中，有64个城市新房房价较去年下跌，而二手房房价下跌的城市则为99个，二手房房价环比下跌城市数量连续7个月超90城。

与此同时，重点房企的销售表现亦随之黯淡。2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。其中，销售额超千亿房企16家，较去年同期减少4家；百亿房企116家，较去年同期减少14家。

另据初步统计，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上。

中指研究院研究总监陈文静认为，政策环境已经接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期强等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中指方面认为，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点，中性假设下，全国商品房销售面积同比或下降4.9%；但若大环境积极、置业意愿改善，叠加城中村改造的推进，销售规模或可实现小幅增长，市场有望逐渐筑底企稳。

加快构建房地产发展新模式

地产分析人士普遍认为，当前房地产的调整，应该从“周期论”切换成“转场论”，即从上半场到下半场的转换，从旧模式到新模式的转换。

监管层对于供求关系发生重大变化的表态，是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，中央作出一系列重要部署，提出构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

对于如何构建房地产发展新模式，倪虹表示，在体制机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。同时，还要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

具体到落实层面，倪虹强调，首先要抓好“三大工程”的实施，即规划建设保障性住房、 “平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。同时，落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

2023年，中央经济工作会议强调了“三大工程”的重要性。中央财办回应经济热点问题时也表示，“三大工程”既是解决人民群众急难愁盼问题的重大民生工程，又有利于带动房地产相关投资消费，稳定宏观经济大盘。

在从业人士看来，“三大工程”有望成为2024年稳投资、促消费的重要抓手，与“三大工程”有关的配套政策也将加快落实，积极发挥稳投资作用。

据广发证券方面测算，2024年“三大工程”对地产投资规模的贡献预计或有0.93万亿元，将拉动地产投资7.8个百分点，有望成为带动2024年总需求进一步好转的重要动力。

地方层面正在加速对“三大工程”的落实。11月，广州发布了“城中村改造条例征求意见稿”；近日，深圳集中开工13个配售型保障性住房项目，房源合计1万余套，总投资约125亿元；国家开发银行近日还在福州落地了全国首笔配售型保障性住房贷款。

另据住房城乡建设部相关司局负责人透露，目前大部分城市已按要求报送了明年保障性住房的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。

1月2日，央行消息，2023年12月国开行、进出口银行、农行净新增PSL3500亿元。机构普遍认为，在“三大工程”被中央经济工作会议等重要会议频频提及的背景下，PSL作为期限与成本适配的政策性贷款，本次投放有望为“三大工程”提供资金支持，加快“三大工程”的建设进度。