差别化降首付！上海公积金再出新政，利好改善型需求

21世纪经济报道记者杨梦雪 上海报道

2024年第一个工作日，上海公积金再出新政。

据上海市住房公积金管理委员会1月2日晚间发布《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，第二套改善型住房首付比例最低可至40%，自2024年1月3日起施行。

按此次公积金新政，对于认定为第二套改善型住房最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

《通知》中也明确了第二套改善型住房的认定标准，即缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

分析人士认为，新政进一步降低了改善型住房的首付比例，更好通过公积金资金来解决换房和改善型需求，同时对自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区采取了低至40%的首付比例，也有助于此类区域更好降低换房成本，体现了职住平衡等功能导向。

差别化调整降低换房成本

从此次公积金新政来看，主要变化在于对第二套改善型住房的认定和最低首付款比例的调整。

在第二套改善型住房的认定标准方面，新政下不再区分普宅或非普宅，也取消了人均住房面积的相关标准，第二套改善型住房公积金贷款首付比例均调整至50%。

上海住房公积金工作人员对记者表示，按此次政策，如果购房人或购房人家庭名下只有一套房，在全国范围内没有使用过公积金贷款或只贷过一次且已经还清，都可以作为第二套改善型住房来办理公积金贷款。而在此之前，若借款人名下有房且人均住房面积高于37.46平米就无法再使用公积金贷款，新政后则没有人均面积的相关规定；同时，在此之前若购买的第二套改善型住房为非普通住房，则要求公积金贷款首付款比例不低于70%，新政后第二套改善型住房也不再区分普通住房或非普通住房，首付款比例最低均为50%。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示，此前政策是，二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%（根据普通住宅和非普通住宅），而现在则可以降低到50%。换句话说，对于一些改善型住房或认购大户型的二套房来说，也可以享受公积金贷款的优惠政策，这就进一步降低了改善型住房的首付比例，更好通过公积金资金来解决换房和改善型需求。

在不同区域的差别化调整方面，此次新政也将自贸区临港新片区等6个行政区的二套房公积金贷款首付比例降至40%。

在此轮公积金政策调整前，上海自12月15日起即针对商业贷款优化了差别化住房信贷政策。12月上海市住房城乡建设管理委等五部门发文，对首套房及二套房首付比例、首套房及二套房商贷贷款利率以及普通住房标准等作出调整。在首付比例方面，非普通住宅最低首付款比例从70%降至50%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%。此次公积金新政关于不同区域公积金最低首付款比例的调整也与商贷政策基本一致。

严跃进告诉记者，此次政策和此前上海商贷政策一样，针对自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区，则采取了更低的首付比例，即40%，这有助于此类区域更好降低换房成本，体现了职住平衡等功能导向。

公积金政策持续优化

继去年9月上海商业贷款“认房不认贷”政策落地后，上海公积金贷款政策也在持续进行优化。

2023年10月，上海成为首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市。“上海住房城乡建设管理”微信公众号10月18日发文，明确缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。这一政策也意味着，公积金贷款政策与商业贷款的“认房不认贷”政策相匹配，使得更多购房人能够享受到较为优惠的公积金贷款政策。

12月，上海楼市新政再加码，下调非普通住宅首付比例及自贸区临港新片区等7个行政区的二套房首付比例等，公积金政策此次也随之持续优化。严跃进认为，此次上海公积金政策含义很清晰，即当前购房政策还有进一步放松的空间，也有进一步放松的可能。

在此之前，广州也对公积金贷款的首付比例做出了优化。严跃进指出，对于类似改善型住房需求，广州明确首付比例从50%降低到30%。预计后续北京深圳两个城市在公积金方面或者说改善型住房需求方面，也依然会持续降低首付比例，以更好发挥公积金作用，也进一步引导换房需求积极释放。

同时值得关注的是，自2023年起已有诸多城市对楼市政策作出优化。据中指研究院监测，2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次，政策优化从三四线延伸至核心一二线城市，12月京沪先后降低首付比例、下调房贷利率、优化普宅认定标准，支持合理住房需求，改善市场预期和信心。

2024年开年即有多个城市发布房贷相关利好政策。除上海下调公积金第二套改善型住房最低首付款比例外，东莞也在同日官宣阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限。严跃进认为，今年1月份各类政策积极释放暖意，进一步说明各地积极支持合理住房消费需求，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用。