京沪新政后市场交易提速 北上广12月新房成交小幅“翘尾”

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 2023年12月14日，北京、上海相继发布楼市新政。当前政策推出已逾半月，市场成交有所提升，但信心尚未完全恢复。

在京沪楼市新政等影响下，12月一线城市新房成交出现小幅“翘尾”行情。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年12月一线城市新建商品住宅成交面积环比上涨约13%，其中北京涨幅居首，上海、广州稳中有升，深圳受11月新政效应减弱影响，成交转降。

新政影响下京沪楼市表现如何？纵观全年，一线城市楼市呈现怎样的特征？新年伊始，一线城市市场又将如何走？

京沪新政带动下成交提速

“我们这片看房的人少了，成交量也比较少，周边小区基本都在降价。”2024年1月4日，深耕北京海淀知春路片区的房屋经纪人彭旭（化名）向21世纪经济报道记者表示。

他提供的成交数据显示，片区内蓟门里、罗庄南里、太阳园、太月园等重点小区12月共成交30套，其中还包括成交增加的学区房，总成交量不到2023年市场活跃时候的一半。

太阳园对口中关村四小，近期小区挂牌房源增加、成交价格走低。再加上新政利好，吸引了不少2024年有子女入学需求的家庭前往购房。彭旭谈到，平时太阳园月成交3-5套，12月成交量增加至7套，这种情况或将持续到4月。但他坦言，当前购房者的学区房购买热情已经有所减弱。

另一位丰台房产经纪人向21世纪经济报道记者表示，其服务的大社区2023年12月成交量14套，较11月仅增加1套，而年内市场热度较高时小区成交量超30套。1月已过去4天，当前社区内的5个小区尚无成交。

2023年12月14日，北京发布楼市新政，调整普宅标准，降低首付比例和房贷利率，但从12月二手房成交数据来看，市场并未出现明显起色。Wind监测北京住建委数据显示，2023年12月北京二手住宅网签量为12963套，环比增长3.3%，低于2-5月成交量。

与二手房市场不同，在政策影响下，新房成交出现积极变化。中指数据显示，12月北京新房新批上市面积环比略有下降；与此同时，北京新建商品住宅成交约68万平方米，环比增长超三成，同比增加超一成。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，相对二手房交易而言，新房成交周期相对短。已缴纳部分首付的购房者，享受到降首付、降利率优惠政策，进而加速其草签转网签进程，这成为12月新房成交增加的重要原因。

郭毅认为，12月北京楼市新政，为部分首付压力较大但购买新房房意愿较强的客群带来利好，对新增购买力的拉动有限。在她看来，新政对二手房市场的意义或更大，为更多家庭选购心仪房源创造条件。新政后第一周，北京二手房成交量较新政前上涨1-2倍。但二手房成交周期较长，或要等到2-3月才会在网签数据上有所反映。

诸葛找房数据研究中心监测发现，新政带动二手房成交改善，但增幅并不很明显，市场整体趋势并未扭转，市场信心不足问题仍然悬而未决。

在北京出台楼市新政的同日，上海也出手降首付、调利率、优化普宅标准，新政后上海不少项目日均来访较前期增长超50%。中指数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积109.8万平方米，环比增加6.5%，同比增加11.4%；成交套数10478套，环比增加2.4%，同比增加11.4%。

12月新房成交小幅“翘尾”

回溯过往成交情况，诸葛数据研究中心监测重点城市新房成交数据发现，2021年及以前，12月属于市场旺季，单月成交量能够实现较大幅度的“翘尾”行情，且成交规模处年内高位；而2022年以来，房地产市场进入深度调整阶段，楼市复苏呈现出缓慢曲折的特征，尽管12月也能如期呈现回升态势，但“翘尾”幅度较小，单月成交规模较往年同期下滑明显。

“在京沪新政发力，成交上行的拉动下，2023年12月一线城市新房总体成交出现小幅‘翘尾’。” 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示。

关荣雪表示，整体来看，12月一线城市市场表现具有“总体趋稳，内部分化”的特征。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年12月一线城市新建商品住宅成交面积环比上涨约13%，其中北京涨幅居首，上海、广州稳中有升，深圳受11月新政效应逐渐减弱影响，成交转降。

回忆全年，彭旭谈到，2023年北京楼市表现比较好的是3-4月，其后带看和成交都不尽如人意。“夏天那会儿的市场也比现在好，不管是带看还是其他都要比现在稍好点。”彭旭说。

不只北京，一线城市都出现了较为明显的“小阳春”，但入夏之后，楼市并未如期转暖。8月底开始，在花式宽松政策下，9月市场成交有所改善，但同比看“金九银十”成色仍显不足。

中指数据显示，2023年一线城市新房销售面积同比增长4%，相较二线、三四线代表城市4%、12%的同比降幅，一线城市表现相对稳健。但当前一线城市整体市场仍在调整中，市场信心有待进一步修复。

郭毅对北京市场研究颇深，她观察到，2023年北京楼市在政策、成交和新房产品力上经历三个拐点：政策从上半年的收紧转向下半年的宽松；成交从一季度 “小阳春”过渡到二季度的相对稳定，再到下半年政策拉动市场避免出现下行风险；下半年开始开发商“卷”产品、精装、园林、会所等态势明显，新房产品力全方位提升。

郭毅表示，2023年北京新房成交5.1万套，12月成交量超5000套，出现小幅“翘尾”。前年北京新房和二手房合计成交约20万套，新房占比25%左右，这一比重也创下近九年新房占比新高。在宽松政策持续推出，新房产品力不断提升的背景下，新房成为更多购房者的选择。

回顾2023年，关荣雪表示，一线城市楼市表现整体稳健，韧性特征凸显，全年成交量几乎与去年持平，但远远不及2021年以前的成交水平，成交端仍有较大的上升空间。同时年内成交走势与全国走势一致，呈现“先升后降企稳”态势，“认房不认贷”、京沪“两降一调”两轮政策均带动了市场短期迅速升温，一线城市市场仍然具备一定增长动力。

新年已至，展望2024，关荣雪比较乐观，她表示，2024年房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间，预计2024年一线城市市场或将维持稳健走势，“小阳春”有望如期而至。

郭毅认为，新的一年一线城市房地产政策还将保持宽松基调。但在此基础上需要供需两端协同发力，对相关政策进行优化调整，才可能真正推动市场企稳回升。如供应端或加大现房销售比重，减少期房供应量以及供应总量，扭转市场供需形势；在需求端通过进一步落实“一区一策”等政策，精准放松限购，为市场带来更多增量购房需求。