2024产业瞭望镜丨北京办公楼市场换档

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

经过前几年的曲折发展，2023年，北京办公楼市场走入复苏通道。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示，逐季来看需求表现，北京办公楼市场净吸纳量前低后高，需求持续呈现回暖态势。

“受消费温和复苏传导影响，2023年，北京的零售物业租赁市场率先于其他物业类型迎来回暖。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“随着经济恢复向好势头持续巩固，商业地产市场预期，将由需求面的改善带动整体恢复进程。”

办公楼市场一定程度上可以称之为区域经济发展的晴雨表，其背后也是产业结构调整的折射。高力国际方面预测，新的经济周期下，面对新的产业形势，各类宏观政策在2024年将出现更加明显的调整，这也预示着作为重要产业载体的办公楼市场将面临需求侧的重大变化，进入新发展阶段。

需求持续恢复，总量依然不足

2023年，办公楼市场的发展不再受到居家办公因素的限制，互联网企业办公空间的整合，也基本进入了尾声。

高力国际数据显示，第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年的第四季度。

从资产类别来看，第四季度，甲级写字楼市场净吸纳量为2.7万平方米，全年总计8.6万平方米，恢复至疫情前平均水平的30%；乙级市场净吸纳量为8.3万平方米，但由于上半年市场退租严重，全年为负3.9万平方米；产业园市场净吸纳量为3.1万平方米，同样由于前三季度市场表现不佳，全年为负3.7万平方米。

陆明认为，受疫情、企业保守预期和扩张意愿不足、降本增效的租赁策略和互联网企业办公空间调整的影响，这四个因素是导致本轮办公楼市场行情出现快速反转的核心原因。因此，如果市场能够出现需求侧恢复，上述四个因素的影响一定出现了明显且积极的改善。

仲量联行数据同样显示，第四季度市场活跃度小幅提升。经过先前若干季度的多轮租金谈判，当前业主愿提供更具有吸引力的租赁条款以尽快实现签约。第四季度租赁市场问询及带看量小幅上升，追求降本增效的中小面积段租户搬迁成为租赁需求的主要来源。此外，TMT行业贡献了甲级办公楼市场成交总量的30%。

一线调研显示，前几个季度中，业主通常会通过提供定制装修等附加服务来推进租赁交易，但发现所产生的实际效用有限。当前，大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的唯一有效途径。在争取好资质租户的过程中，市场中已出现突破底线的租金价格。

大宗成交方面，2023年，北京全年大宗成交总额为337亿元，市场活跃度略有改善。第四季度的大宗交易市场中，私人买家占比超过五成。其中，中国金茂以28.02亿元出售了位于亮马桥区域的五星级酒店金茂北京威斯汀大饭店，该宗交易颇受市场关注，买方为渤海润泽。

受办公楼租赁市场影响，办公物业在大宗交易市场成交总额中占比虽有56.8%，但其成交金额较去年下降5%。零售物业的投资热度有所提升，对比去年成交金额实现数倍增长，据仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜分析，这或许受到公募REITs试点范围拓展到消费型基础设施影响，相关资产热度显著提升。

从买家类型来看，投资需求有所回暖，投资型买家的成交额占比上升至71%。“私人买家、国企平台等非传统市场投资人入场，买家来源较以往更为丰富。”徐茜茜表示：“随着市场预期的调整，核心区位的投资机会有望迎来更高关注。”

2024年酝酿变化

展望2024年北京办公楼市场的走向，机构均呈现出相对积极的态度。

“在竞争激烈的甲级办公楼租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“2024年的全市净吸纳量预计有所提升。”

针对办公楼市场的其他细分领域，仲量联行也分别做出了展望。零售地产部分，2023年租赁需求的显著回暖刺激了市区头部项目的市场信心，租金有望在未来两年回升至疫情前水平，在头部项目的带动下，市区市场平均租金预计将在2024年同比上涨2.3%；高端住宅部分，北京购房政策的进一步优化有助于改善市场预期，提高市场活跃度，预计2024年北京高端住宅市场成交势头将保持平稳，高端住宅价格预计在改善性需求释放的支撑下企稳回升，并在中长期保持平稳上行态势。

高力国际方面认为，监管层明确了下一阶段中国经济和产业发展的重要方向是“稳中求进、以进促稳、先立后破”，预计也是2024年中国经济宏观政策的主基调。在新的发展周期，中国将以科技创新推动产业创新，以颠覆性前沿技术催生新产业、新模式、新动能；与此同时，促进新质生产力的发展，新旧产业动能更替也将加速进行。这也预示着作为重要产业载体的办公楼市场，将面临需求侧的重大变化，进入新发展阶段。

高力国际北京分公司董事总经理李娟认为，当头部行业开始调整，而后续的新兴产业还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成经济发展的换挡期，同时也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

李娟预计，在未来一段时间内，北京办公楼市场将处于新增需求不足、价格不振的市场环境。只要全市场空置率维持在20%的高位，市场平均租金将不会出现触底反弹的可能。同时高空置率持续的时间越长，对于租金的下行压力就越大，因此2024年租金价格中枢仍将持续下移，租金“2”时代已经开启。

陆明进一步补充表示，当前，由于多数企业仍处于利润表和资产负债表修复期，这些企业并没有在降本增效、市场预期和扩张方面出现较为明显的改善，因此这两个因素仍将持续影响2024年市场需求侧的表现。政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间，而这个滞后的时间差也将会是北京办公楼市场最艰难的时期。

陆明同时强调，在中央发布了一系列稳经济政策后，预期2024年一季度将持续有相关的配套政策落地。因此整体办公楼市场的积极因素正在不断累积，市场新增需求预计将持续小幅回暖。