孙嘉披挂上阵,万科商业重整队形

21世纪经济报道 21财经APP 吴抒颖 深圳报道
2024-01-15 19:53

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道 在房地产开发市场持续下行的背景下,万科加强了对商业地产业务的把控,放开手脚大干一场。

2024年1月14日下午,万科内部发文宣布成立商业事业部,万科七个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部,由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人,丁力业继续担任印力集团董事长并兼任商业事业部首席顾问,王海武担任商业事业部核心合伙人。

这次组织架构和人事调整,意味着万科商业板块的整合向前推了一大步。

在此之前,万科商业板块分为两大阵营,一是2016年万科收购的印力集团,这些年来与万科的关系相对“平行”,更像是合作关系;二是万科各大区域辖下的商业业务,这主要是由拿地投资搭配而来的“资产”,长期由各大区域自主管理。

随着万科商业事业部的成立,万科在商业地产领域有望开启更大动作。后房地产开发时代,商业地产赛道成为龙头房企转型的必争之地。

剧变前奏

万科这次对商业领域的大幅度调整在意料之中。

过去几年,龙头房企均将持有型不动产作为发力的重点,其中的缘由是核心城市的商业不动产能够持续产生现金流,是表现较为稳健的业务板块。华润置地、龙湖和新城等在商业不动产领域深度布局的房企,业绩的韧性的确好于以开发业务为主的房企。

万科此前在商业地产领域影响力较弱,但近年来也在“补短板”的过程中。

2016年,万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%股权,加强了在商业领域的布局,但之后印力和万科双方虽有合作对外扩张的案例,但组织关系相对平行;2021年,原万科首席运营官王海武调任印力集团总裁,被认为是万科整合印力的“大幕”开启,不过此后的两年多时间,王海武在印力“趋于隐身”,万科、印力还是“若即若离”。

印力成为万科旗下公司的这些年,核心目标“数一数二”、“领先领跑”,但现在看来印力的团队并未很好地完成目标。印力管理层此前对外透露,万科对印力的期望是打造成中国数一数二、领先领跑的商业地产运营公司,在管理面积、服务客户数量和营运净收入等方面,万科都对其有要求。

若以最基础的运营数据来看,在规模上和营收上,印力稳步前进。据万科方面发布的数据,去年前三季度,万科商业运营业务实现收入65.8亿元,同比增长5.2%;其中印力管理的项目营业收入41.8亿元,同比增长3.4%。

但是据21世纪经济报道记者多方了解,印力的营收增长并未带来相应的利润增加。“印力被收购后,有些年份印力还录得亏损了,而且战略上也有值得商榷的地方,比方说有些项目进行业态调整后甚至没有带来相应的收益,等于投入了一大笔钱进去,最后出租率和租金还是原地踏步。”一位熟悉印力的人士告诉21世纪经济报道记者。

这显然不是商业地产应有的表现。

可供对比的是,华润置地2023年累计投资物业实现租金收入约256.3亿元,同比增长39.4%。而去年上半年,华润置地经营性不动产业务录得营业额107.2亿元,毛利率为71.3%。

迎接挑战

万科有“做大做强”商业地产的需求,对印力进行调整形成合力是必须的。去年下半年以来,消费类REITs开闸也为商业地产带来新的机遇,万科作为被政策倾斜的房企,也已经先行一步。2023年10月26日,四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申报材料,资产类型包括购物中心、社区商业等,其中就包括中金印力消费REIT。

万科董事会主席郁亮曾表示,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通,万科将有望真正从开发商转变为不动产商。这是这次调整的背景和主旨。

在此基础上,万科未来如何借力REITs东风将商业地产推上新的发展台阶,将是万科“再一次创业”的关键一环。

万科方面对21世纪经济报道记者回应称,公司一直坚持开发经营服务并重的战略,此次组织调整和人事安排是匹配战略发展需要。消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来了重要发展机遇,通过商业板块的一盘棋建设和强化团队管理力量,以更好地抓住商业业务发展机会。

在万科的这些管理层中,孙嘉被认为是带领商业破局的“合适人选”。孙嘉是万科较早开始探索和实践经营性业务的前线管理者之一,其在上海任职期间,就开发和运营了多个商业综合体。同时,孙嘉在资产交易方面也有较丰富的经验,与多个投资基金、国有企业有过成功的合作。

孙嘉的经验成为他带领万科商业事业部乘风破浪的资本。但万科商业领域由于基础薄弱,纵有REITs加持,孙嘉肩上的任务不可谓不重。

一位商业地产人士对21世纪经济报道记者分析认为,“REITs对商业地产是机遇,但前提是有持续回报,也就是必须经营得好,招商、服务还有运营等都得配合起来。一个商业体成熟起来是很长时间的,龙头企业的团队基本很到位了,在各个区域复制起来也比较简单,做不起来的企业你从它旗下的项目可以看出来一些管理、招商甚至设计上的瑕疵。”

可以侧面印证的例子是,万科与深铁合作的商业体睿印,占据了地铁交汇的优势,但运营效果却十分平淡。这一综合体在开业前夕突然更名,而且后续的运营也稍显薄弱,在开业仅几个月的时间内,就陆续有品牌撤场。

这已是万科旗下最为重要的商业体之一,其经营现状一定程度上体现了万科、印力团队的能力所在。在完成整合后,孙嘉如何重塑万科商业,将之打造为万科重要的“发展曲线”,将是未来万科构筑“长期主义”发展之道的重要一课。

(作者:吴抒颖 编辑:张星)

吴抒颖

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