行业风口丨政策呵护再出手！房企融资渠道进一步拓宽，房地产板块情绪明显回暖，早盘大涨近4%

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。经营性物业贷款的重点在于可抵押物资质、抵押年限、抵押率和使用范围等，此次《通知》明确：

• 经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%；
• 经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年；
• 经营性物业贷款可用于偿还房企及控股公司存量房地产贷款和债券。

（图源：国家金融监督管理总局网站）

利好消息对地产板块情绪起到明显的提振作用。同花顺数据显示，2023年下半年以来，房地产行业（申万一级）持续处于回调状态，2024年1月23日盘中一度创下2014年以来新低。1月24日，板块放量收涨近4%。截至1月25日午间收盘，房地产板块拉升势能持续，收涨3.93%，京能置业、新黄浦、亚通股份、外高桥等多只个股涨停。

（图源：同花顺iFinD）

政策呵护再出手，房企流动性有望改善

自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作会议，房企融资支持持续落地，已有部分成果显现，据国金证券统计：

• 债券融资层面：2023年中债增和地方国资支持房企发债融资规模合计约200亿元，龙湖集团、新城控股、美的集团、碧桂园等民营房企获增信发债规模在15亿元以上；
• 股权融资方面：截至2024年1月，已有招商蛇口、华发股份、陆家嘴、福星股份4家上市房企在A股完成股权融资，合计募资301亿元，另有5家房企股权融资方案已获证监会批复。

国金证券点评称，此次经营性物业贷政策完善，有望改善房企流动性吃紧现状。拥有优质持有运营资产、抵押率较低的房企能更加受益。经营性物业贷政策能在短期改善房企的资金状况，但金融机构放款仍需看项目和房企资质，部分民营房企融资或仍需担保增信，同时房企持续经营现金流的改善关键还是在于销售的企稳。

平安证券也指出，本次央行、金融监管总局联合印发关于做好经营性物业贷款管理的通知，细化商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，进一步拓宽房地产企业融资渠道。

各地政策优化，一线销售端成交续增

2023年下半年以来，各地持续对购房政策松绑，需求端主要涉及放松限购、放松限售、放松公积金贷款、发放购房补贴等方面。据易居·克而瑞研究中心数据，最新数据来看，2024年第三周（1月15日—1月21日），供应端和成交端均有亮点出现：

① 新增供应：总量环比再升

过去一周，全国重点城市取得预售证面积329万平方米，环比增长28%。重点城市供应面积TOP10项目中，上海入围项目最多。

（图源：克而瑞研究中心）

② 新房成交：一线、三四线城市成交续增

1月15日—1月21日，国内各能级成交指数涨跌不一。

一线指数环比增长32.26至91.88，北京成交冲高，带动整体成交指数回升，上海、广州、深圳成交环比均回落。

二线成交指数环比下降1.63点至32.93，武汉、杭州、宁波、南京成交低位回升，成都成交持稳，福州、苏州等继续回落。

三四线成交指数环比增长7.01点至82.70，温州、江门、韶关等城市成交发力，环比增长40%以上，佛山、惠州有所回调。

（图源：克而瑞研究中心）

机构持仓收缩，优质房企仍获增持，板块估值处历史低位

值得注意的是，伴随着2023年下半年来地产行情遇冷，公募基金地产持仓也进一步收缩。

据国盛证券数据，2023Q4公募基金重仓持股总市值环比Q3下滑7.4%，其中重仓房地产市值合计为324.7亿元，环比下滑24.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为1.18%，环比Q3降0.3个百分比，在31个申万行业中排名第21位。

目前，随着2023Q4重仓房地产市值进一步下探，公募基金配置规模已回到2018年四季度前的水平。从配置力度看，2023Q4公募基金维持房地产低配，相较于标配（房地产行业流通市值/A股总流通市值的比例）低约0.6个百分比，目前已经连续5个季度低配。

（图源：国盛基金）

个股方面，整体而言，2023Q4多数房企重仓市值环比下降，与地产板块行情低迷有一定关系；但重仓市值的跌幅相较于期间股价跌幅更甚，因此公募基金减配特征仍较明显。部分优质房企仍获增持，开发类房企中中海宏洋及绿城中国增长亮眼，服务类房企中华润万象生活增长居前。

（图源：国盛基金）

当前，板块估值处于历史低位。数据显示，房地产行业（申万一级）PE-TTM（剔除负值）为10.14，处于35.78%的历史分位。

（图源：同花顺iFinD）

机构建议

国金证券：地产板块正处于业绩叠加估值双重底部，政策催化或迎布局机遇。经营性物业贷款政策的完善能在一定程度上改善房企现金流状况，而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，仍需宽松政策的持续支持。关注直接受经营性物业贷政策利好的具有优质持有资产房企，如【华润置地、招商蛇口】等；关注受益于行业格局优化的改善性央国企，如【建发国际集团、越秀地产、华发股份】等。

平安证券：建议关注【华润置地、中国海外发展、招商蛇口】等商业地产规模较大、运营较优企业；同时由于规范经营、发展前景良好房企贷款用途更为灵活，建议关注综合优势突出企业，如【保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A】等。

华福证券：当前地产板块已经过度反应了市场的悲观预期，国新办会议进一步落实中央经济工作会议工作部署，解除行业风险的同时，有望持续改善头部房企融资环境，进一步带动房地产市场整体企稳复苏。建议关注重点龙头房企：【保利发展、招商蛇口、滨江集团】；优质混合所有制企业：【万科A、金地集团】；及优质园区类地方国企：【浦东金桥、张江高科】。

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