评论丨平淡的楼市，分化的楼盘

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

刚刚过去的春节，出行和消费进一步恢复。相比之下，楼市表现相对平淡。

根据克而瑞统计的数据，44个重点城市在春节周（2024年2月9日~2月15日，下同）新房成交仅为23.38万平方米，环比春节前一周（2月2日~2月8日）下降87%，同比去年春节周下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。新房供需两端均表现出平淡的态势。供应端，由于春节前很多企业提前放假，开发商刚冲刺完年度业绩，加上1月份商品房市场表现疲弱，开发商推盘延续1月份的下滑态势，50个重点城市春节两周（2024年2月2日~2月15日，下同）新增供应量仅396万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降53%。

1月份30个重点城市中有23个城市新房去化周期超过18个月警戒线，在售新盘普遍有货值可售，新推盘必要性不大。同时，开发商对春节期间的销售预期不太乐观，很多在售盘处于歇业态势，部分营业的售楼处也以1~2人值班为主，而8天假期出行人数创新高，也弱化了增加推盘的动力。根据笔者调研，春节期间开发商营销折扣力度也不大，多数遵循常规折扣，比如“一口价”、送车位或物业，也有部分楼盘推出新春特惠，比如“折上折”等。

再看需求端。出游人数增加，而且80%为自驾车出游，排前的出游目的地为成都、广州、深圳、三亚、海口等旅游城市，客观导致看房的人少了。再加上，春节前的1月份商品房销售并未明显起色，开发商在春节期间也并未推出更大的折扣优惠，多数新盘在售货值充裕，部分打算在假期看房买房的人继续处于观望的态势。根据克而瑞统计，春节周17重点监测城市平均每个在售盘来访客户在20~50组，平均成交2套左右，较1月周均下滑了30%左右。

当然，供需两端也有一定分化。由于去年底以来，一线城市纾困政策不断，加上近年来开发商回归核心城市拿地，一线城市新增供地较多，春节两周一线城市新房供应同比上涨73%，仅北京受到去年基数较高影响，同比下降42%；二线城市春节两周新房供应同比下降50%，较2022年跌幅达八成以上，仅长沙、南京等少数城市节前一周供应放量，带动整体供应同比增长。受返乡置业预期利好，三四线城市春节两周新房供应小幅放量，特别是肇庆、惠州、无锡、丽水、温州等核心东南沿海城市同比“翻番”，房企推盘积极性也相对较高。

在交易方面，一线城市春节周新房同环比降幅均超8成。即便是节前出台利好政策的上海、深圳、广州等，假期成交也在低位徘徊。主要原因在于春节外出旅游和返乡人群较多，假期10大人口迁出城市中，一线城市排在第2到第5位。城市间也出现分化，特别是商品房交易去年表现尚好的城市，今年春节期间也有亮点。比如西安、重庆、杭州、南宁、长春等城市，今年春节周来访、认购好于去年同期。

当然，项目销售和城市销售也有差异。春节周单盘认购超过10套或来访转换率超过10%的新盘，有几个共性，或为区域内供应稀缺（没有竞品）、配套成熟的改善型需求楼盘，或为优质学位资源加持的楼盘，或者为价格定位合理甚至倒挂的楼盘。比如，大年初九笔者在广州天河区调研的某知名央企开发的高端改善盘，定价在85000元/平方米左右，价格、区位、学位上都有优势，而且容积率不到3，自带4000元/平方米的精装修，来访和认购都较为活跃。

二手房市场表现不错。贝壳研究院监测，2024年春节假期重点50城市二手住房看房量和交易量水平比2023年有大幅回升。

从高频数据来看，2024年春节前一周重点城市新房成交量开始波动下行，春节周降至低位。但是，从年初二开始，日度成交量开始缓步上行，至2月17日（正月初八）达到11万平方米，为春节假期单日高点，但整体成交尚未恢复到节前一周水平，显示需求在缓慢修复。2023年一季度“小阳春”成色十足形成了高基数，今年一季度难有表现亮眼的交易数据，但节前重点城市相继出台重磅纾困政策，加上今年将稳增长、扩内需、促就业放在更加突出的位置，考虑到需求端正在修复，预计3~4月份商品房市场将会回到企稳的态势中。