聚焦两会|易纲建议：设立房地产预售资金保险机制，压实房企主体责任

21世纪经济报道记者张欣 北京报道

3月7日上午9时，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议。全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲在题为《走中国特色金融发展之路 推动金融高质量发展》的发言中指出，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

易纲表示，当前政策的重点首先是压实房企的主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

易纲建议，设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。

对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，今年政府工作报告明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，基础性制度或主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面，完善商品房预售制度是其中重要的一个方面。过去因为部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者的合法权益，使得购房者购买期房较为谨慎。在此情况下，不少城市加强了预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也一定程度影响了部分企业资金流动性，加重了企业资金压力。

“设立房地产预售资金保险制度一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围，”陈文静分析表示，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。一方面现房销售试点是重要方向，此前住建部部长指出“有条件的可以进行现房销售”，至今已有多地明确将进行现房销售试点；另一方面，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一，如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率等，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。

不过，陈文静也提到，设立房地产预售资金保险机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。

“预售制度在资金监管方面需要完善的地方很多。”明源不动产研究院首席研究员艾振强告诉21世纪经济报道记者，由于目前对商品房预售款监管的法规过于原则性和笼统，缺乏操作性，各地出台的监管办法和实施细则不一，导致在实际监管中，监管主体混乱，无法有效落实。银行完全隔绝风险的做法，加重了监管、监督的缺位，因为在现行制度下，一旦出现烂尾等问题，风险几乎都在购房者身上。地方政府为了保交楼，也要投入大量人力财力物力。因此他认为，完善预售制度，刻不容缓。