南财论道·两会观察丨做好“一张床、一间房、一套房”，让打工人实现“居者有其屋”

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

日前，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，就房地产未来如何促转型，住建部部长倪虹指出，一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给，以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式，着力解决好新市民、青年人和农民工等住房问题。

2023年底，上海闵行区新时代城市建设者管理者之家长租公寓走进大众视野，该项目为上海构建“一张床、一间房、一套房”多层次住房保障体系的组成部分。其中，“一张床”主要面向保安、保洁、快递、环卫工人等城市一线劳动者；“一间房”主要面向刚步入社会的新市民、青年人；而“一套房”则主要面向企事业单位管理人员、科创人才和家庭型客户。

可见，解决新市民、青年人和农民工的住房问题，需要遵循“以需定供”的思路，要考虑不同职业、不同群体、不同收入阶段等对住房需求的差异，有针对性地供给相应类型的住房产品。比如，对于建筑工人来说，他们需要的“一张床”模式下，希望租金尽可能低（收入要更多寄回家里）、距离建筑工地要尽可能近（满足倒班的需求），有免费的网络服务、简单的公共厨房，解决刷视频和老乡聚会以缓解工作压力，这就是他们眼里的“好房子”。

若再探讨外卖员、房产中介、保洁保安等一线劳动者，其住房需求与建筑工地工人又不一样。刚步入社会的新市民、青年人，他们对“一间房”的需求，也因就业区位、职业特点、收入水平等，也有层次性、多样性；针对企事业单位管理人员、科创人才和家庭型客户的“一套房”，也是如此。总之，摸清多样化的需求，指导多元供应，这是新时期住房工作的新思路。

当前，房地产供求关系发生重大变化。供给端，全社会住房总量足够大、各类型都不缺，甚至局部过剩；需求端，排浪式的买房需求结束了，进入个性化、结构化的多样化阶段。即便是租房需求，也不再是权宜之计、得过且过，各个群体都非常在意租住的体验感好，都有独特的配套服务需求，希望职住平衡。由此，建出来的房子有人买、有人租，就须摸清需求。

而“一张床、一间房、一套房”，恰好是多样化住房需求的凝练和形象总结，也是当下多数新市民、青年人和农民工住房需求的基本升级路径。在记者会上，住建部部长倪虹在阐述新发展模式时指出，理念上就是努力让人民群众住上好房子；机制上，首先是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。“好房子”之“好”是居住者的主观评价，也就是其多样化的住房需求是否得到满足。满足多样化的需求，就是要实现“人、房、地、钱”要素联动。

即“以人定房、以房定地、以房定钱”，“以人定房”是要素联动的基础和关键，也就是摸清多样化的需求维度，包括需求的群体、分布区位、需要什么类型的房子，对公共配套、户型格局、装修风格等有什么特殊的偏好等。这样，供应出来的房子有需求，也就是好房子。

多样化、多元化方式着力解决好新市民、青年人和农民工等住房问题，乃是适应新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化，加快构建房地产发展新模式的重要渠道。已进入城市但未充分享受到城市公共服务的人群有3亿，融入城市、扎根城市的需求很强烈，“一张床、一间房、一套房”的多样化模式恰好能满足他们的需求，这也意味着我国住房需求还有很大的潜力。