行动派与观望者,香港楼市背后的内地购房客

21世纪经济报道 21财经APP 吴抒颖 深圳报道
2024-03-13 19:33

短期热度上涨。

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道

2月的倒数第二天,香港楼市突传大消息。

当日,香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》时指出,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施(俗称“辣招”),即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

消息一出,香港楼市为之震动。

连日来,香港楼市新推楼盘屡传售罄的捷报,不仅有当地客户的帮衬,不少内地客户也蠢蠢欲动。有的潜在购房者连夜下香江,顺利购入房产;有的还在观望,但香港置业群一个也没少加,香港“优才计划”的申请也在“撤辣”后的第一时间递交。

在香港开发楼盘的房企和中介,这些天也没有闲着。除了要接待来自内地的购房客,他们已经着手向内地客户推介楼盘,面对内地购房客的路演活动已经同步启动。

新生的购买力令香港楼市再度活跃,但至少到目前为止,新近涌入的内地购房客,有自住需求的仍占大多数。他们画像大致是,有意在近一两年去往香港定居,又或者因为子女的教育缘由未来有意落脚香港,总之,“刚需”是他们的标签。

有投资需求或者资产配置的内地购房客,虽也有已经入市的案例,但多数仍然持币观望。香港楼市虽然处在低位,但算上持有成本,这似乎还不是最优的投资选择。

“辣招”撤下,香港楼市能火多久?

刚需与投资

“撤辣”的核心,在于降税。

根据美联物业房产中介统计信息,本次“撤辣”之后,香港当地人在港买房的印花税税率将从7.5%减少至1.5%;内地人在香港买房,印花税由15%减至4.25%,最低税费仅100港元。相比“撤辣”之前,有10.5%左右的税费优惠,相当于直接打了九折。

香港“撤辣”后,首批开售的楼盘持续火热。3月4日,位于香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place首轮推出138套房,收到超过4400个意向登记,超额认购逾30倍,开售4小时即售罄,成为香港“撤辣”后的首个日光盘。

Belgravia Place于3月7日次轮开盘,此次开盘同样火爆,当天推出208套房,共有2300组抽签选房。此后多轮加推,截至目前共录得387套成交,成交金额累计超过20亿港元。

Belgravia Place折扣后总价为323.1万至781.2万港元,对“刚需客”价格友好,吸引了一些来自内地有自住需求的买家。

据21世纪经济报道记者了解,Belgravia Place的内地客户多数有自住需求,并非作“投资”用。

林姐就是典型案例,她的孩子在香港上大学,即将毕业也计划在香港找工作。“孩子在香港上学,一直有打算香港购房,一直都有在看,一直都有打算要买的。刚好赶上了这次‘撤辣’,对我来说是个入手的好时机。”林姐说。

此外,据Belgravia Place介绍,一些广州、深圳当地在读大学生的父母也有购入这个项目,也并非作“投资”用,而是大学毕业后有意去往香港找工作,提早一步购入自住房。

Belgravia Place的代理商之一中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,Belgraiva Place 属“撤辣”后首个开售全新盘,备受用家(刚需)欢迎外,户型以两房较受欢迎,用家占8成。

Belgravia Place的“刚需”属性,并不难理解。一位有意在香港购房的人士看完楼盘后表示,“这个项目在深水埗,这边巿容和建筑面貌较为混乱老旧,项目周边多为公屋,建筑密集,人口密度高,居住的体验不会太好。”

内地刚需客入手Belgravia Place,投资客也在伺机寻找合适的投资标的。

由于品牌认可度的关系,内地开发商在香港开发的楼盘也颇受内地投资客认可。位于九龙城的碧桂园珑碧在全面“撤辣”后,就迎来了大批的内地购房客。据珑碧提供的数据,这一项目自2022年开售以来,约有30%的买家是新来港人士,而在全面“撤辣”后,这一比例增至七成。

“来买珑碧的除了自住,投资也是比较多的。因为这个项目周边有比较多的学区,而且对比起我看的其他差不多价位(套均约614.2万至925.4万港元)项目的周边环境,这个来说还是可以的。”上述有意在香港购房的人士分析称。

沉重的成本

相比起行动派,更多潜在的内地购房客还处在观望和犹豫的阶段。经过两周的沉淀,他们在香港购房的想法暂时被搁置了。

香港“辣招”刚放开,李晶所在的妈妈群就讨论火热。李晶居住在长三角地区,孩子即将上初中,在她的规划中,她一直有意要将孩子送到香港去读大学并争取留在香港工作。“香港‘撤辣’后,我真的很想去香港买房。我的目标是卖掉手上的一套房去香港买个400多万的一房一厅,考虑到可以出租,以后孩子过去上学就可以收回来自己住了。”

李晶想要在香港购房的理由还有,她认为香港的楼价现在是一个低点。据香港差饷物业估价署2月27日公布,今年1月,香港楼价指数跌至306.4,是2016年10月以来最低,按月跌幅扩大至约1.6%;按年跌幅扩大至逾9.4%,是11个月以来最大。

为了逼自己行动起来,李晶之前对于申请香港“优才计划”温温吞吞,却在“撤辣”的第二天立刻将相关材料准备好并递交上去。“撤辣”后,香港优才计划对首次购房成本来说并没有什么影响,“我第一时间就让我老公提交了优才申请,先把这一步搞定。”

为了圆香港购房梦,李晶迅速搜罗了几个香港的地产中介,加了一些香港的购房群了解情况。起初对于中介推介的一个位于黄大仙附近的楼盘,总价大约380万港元,她有点心动。但经过几天的纠结之后,她就开始动摇了。

李晶算了一笔账,“要去香港买房,我按照一年5万美元的额度‘蚂蚁搬家’地出去,搞一成首付去贷款买理论上是可以的,但是我暂时又住不上,房子就算租出去,我算了房贷还有每年交的税费后,觉得并不划算。”

香港房屋的持有成本,是许多潜在购房者放弃在香港购房想法的主要原因。

一位深圳中介人士测算的数据显示,在香港购房首先在签约时需要缴纳1.5%~4.25%的印花税,此外还有律师签约费等。之后,每一年还有差饷费、地租以及物业管理费,而差饷费、地租则是按照租值估价来计算,再按照相应租值估价的一定比例征收,这一比例大约在租值的5%左右,折算房屋市值则约在0.1%~0.2%。

李晶的孩子,至少还有6年才能够到香港读书。在这之前,香港的房子除非楼价上升,否则她的收益还难以确定。“很怕是脉冲行情。如果房子没有涨上去,而且租金回报率不如预期,这笔投资有可能就是不划算的。”

思来想去,李晶换了种思路。她最终打算在香港存款,这对她来说是当下更合适的选择。“我如果在香港的银行存钱,现在的利率也很高的。港币(存款利率)3.5%,美元更高,我觉得现在存款可能对我来说更适合。”

香港目前的存款利率,的确是在高位。中国银行(香港)所发布的数据显示,目前,3个月定期存款港元的利率是3.5%,美元为3.8%;12个月定期存款的利率港元也仍有3.4%,美元为3.8%。

此外,部分在内地工作的香港人也在慎重考虑购房成本。以王栋为例,他一直在内地,对香港楼市持观望态度。“撤辣”以后,他一度考虑回港购房,但因为不在香港居住,纯投资的前提下,他对投资回报率有很高的要求。“我倾向于地段较好,大约400多万可以放租的单位。因一手房都不算很好位置,我只考虑二手房,但是除非非常抵买,例如原业主打折我才会考虑。”

北上路演

行动派与犹豫派各有各的思量,而房屋成交的纽带中介机构,已经努力在拓客了。

谢林锋是一名深圳的中介人士。在“撤辣”后,他迅速建了几个香港购房群。这些天来,他在自己的视频号上不断分享香港的买房攻略,分享香港买房的“避坑指南”。他没有相关的从业牌照,只能是答疑解惑,但是他也为熟悉的香港经纪人“引流”,“我推了一些客户过去,都是投资为主,他们看一手房比较多,但是没有成交。”

据中原地产提供的初步统计数据,“撤辣”以后,香港新房的内地客户大约占比在两成左右,其中有部分是投资需求。除此以外,中原地产还监测到,内地人对“非港人置业”的查询量增加了一倍有余,更有客户组团到港看楼。

为了满足内地客的购房需求,中原地产开始着手计划在内地举办项目路演。3月15日,中原地产将联合长江实业旗下的一个大盘项目在内地启动10场路演,意在吸引内地客户。

香港楼市有升温趋势,但受制于客观因素,市场各方仍比较审慎。

一位熟悉香港市场的内地中介分析称,“大部分内地客户会考虑300万~800万这个价格区间,这部分需求是半自住半投资,所以等这一波客源消化完,整个市场可能也有天花板在。”

纵横百富企业管理集团有限公司创始人、CEO赖国强则认为,香港因全面“撤辣”而带来的楼市热度预计至少可以持续半年,但短期内新房开发商是不会出现大幅度加价,因为现在香港新盘供应量比较大。

赖国强还称,香港的开发商也想借此机会,积极开拓内地资源。这一波集中去香港买房的内地购房者,主要瞄准的还是小户型市场,真正的过亿豪宅目标群体应该还需要时间去消化、做决策。

陈永杰也认为,受开发商加快推盘影响,3月香港一手市场成交可达1500宗至2000宗,创近一年新高。虽然辣招已撤,但由于现在一手房库存量仍有超2万套,为近20年新高,大量供应有待消化,开发商为求去货售价将保持克制。

香港楼市,辣招撤下后市场回暖,内地市场也不免期待一线城市的动作。陈永杰则表示,从效果看,香港“撤辣”后市场成交明显改善,内地客户到香港置业热情增加。短期可能会虹吸部分深圳、广州等大湾区城市购买力,但规模不会太大。如果香港楼市能够因此火爆起来,那么反过来可能会带动大湾区楼市企稳回升。

(作者:吴抒颖 编辑:张铭心)

吴抒颖

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