风向标出现：杭州全面取消二手房限购

3月14日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

其中，《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

早在去年10月16日，杭州市已将限购区范围缩减到了上城区、拱墅区、西湖区和滨江区四大中心城区。如今，时隔不到5个月之后，非杭州户籍居民也均可在上述四区购买二手住房。

3月14日下午，杭州市住保房管局召开记者会，据相关负责人介绍，此次新政主要出于支持刚性改善住房需求，促进市场信心，通过降低交易税费减轻各方负担。此外，希望通过激活二手房市场，提升二手房市场的活跃度，来促进一二手房的联动，促进整个市场的平稳。

至于接下去是否会给新房限购“松绑”，该负责人回应称，出台相关措施的初衷，是保持市场预期的平稳，针对目前新房、二手房的热度差异，有什么问题解决什么问题，针对具体问题出具体措施。其还表示，如果随着市场的变化，有必要进一步优化政策，也会适时采取相关措施。

克而瑞地产研报指出，杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件，两项新政均精准指向二手房政策优化，旨在打通二手房到新房再到稳土拍的循环通路。作为热点一线城市，杭州的示范意义不容小觑，未来更多城市有望跟进调整增值税、个税征免条件减轻住房交易负担，更进一步，契税优惠税率也存在调整空间。但短期内对于救市效果不宜有过高预期。

次新房伺机解套

杭州主城区的商品房仍处于限购状态，这有些出乎市场预料。业内人士指出，杭州楼市新政指向性精准，也为后续政策优化调整留有余地。

一个事实是，杭州二手房成交量在经历去年11月的冲高后持续回落，市场盘整、交易成本（以增值税为主），均为阻碍因素。降低限购区税费成本和购房门槛，显然有助于激活市场需求。

正如前述住保房管局相关负责人所言，目前杭州新房市场热度尚可，但二手房市场热度持续下跌。

由此，止跌二手房市场具有一定迫切性。据杭州贝壳研究院数据，2月杭州二手网签2543套，环比1月(6663套)下滑62%；2月带看量环比1月减少45%，同比去年2月减少55%。上周带看量与去年12月下旬相当，节后周度带看量已出现下滑，相较新增挂牌量，带看量下跌较快。

尽管进入3月以来，杭州二手成交量已有复苏迹象，日均成交环比有所上升，但从交易双方拉锯的周期来看，二手房成交量走势依然不明朗。

很显然，杭州当前“救市”的目的就在于打通二手房置换链条，让市场新增房票和资金，也会有助于提高新房的热度，继而再反哺二手市场。

此前，已有多个一二线城市在不同程度上打开限购。相比之下，杭州全面放开二手房限购目的更精准。这背后，是杭州近两年交付的新房数量大增，一定程度上助推流入二手房市场的房源。综合公开信息统计，2023年杭州约107个楼盘（住宅）迎来交付，新增供应10.5万套。随着2021年和2022年在售楼盘的相继建成交付，2024年的杭州还将迎来一个更大的交付潮。

中指研究院数据显示，当前杭州二手住宅挂牌量已近14万套，2024年，杭州二手房市场仍将面临约7万套交付房源入市，挂牌房源储备规模巨大，将进一步加大库存压力。

记者通过市场调研了解到，二手房巨量挂牌下，不少房东急于出手，只能亏本卖房，新政之后的市场情绪也倾向于观望。

盘活杭州楼市

交付高峰同时，杭州土拍供应也将进入高峰期。杭州今年首批拟出让地块清单共有8宗地块，分布于拱墅区、上城区、滨江区、西湖区，总面积为27.25公顷。回顾2023年，杭州宅地共进行了15场土拍（含2022年五批次），累计成交涉宅地块123宗，总成交金额1780亿元，仅次于上海，位列全国第二。据《杭州市2023年度国有建设用地供应计划》，杭州2023年出让宅地最多的三个板块为：运河新城、东湖新城、钱江新城二期。

二手成交量持续低迷将传导到新房市场和土拍市场，因此杭州此次新政是为了保证置换链的有效，置换的人可以卖掉房子，拿到预算，确保在场均是有效房票，维持新房市场的热度。

手上有多套二手房的张志杰（化名）在新政出台当天就把手上位于奥体板块的一套次新房挂牌了，且价格略低于同小区同户型。他认为，二手房成交活跃后，会刺激新房市场，预计红盘和粉盘的摇号难度会加大，此时会有一部分客户关注到新盘前几期的次新房房源。

当下杭州二手房市场正在“以价换量”。有机构统计，有超过180个热门小区的成交均价同比之前都有不同程度的下降。位于萧山区、临平区这样的远郊区域，有一些小区房价降幅超过了20%，如华瑞晴庐、金地艺境等楼盘。

板块优势不突出、挂牌量较大的次新房小区，降价情况更为明显。贝壳找房app显示，位于余杭的曾经的万人摇红盘融信澜天，2023年年中二手房成交均价在33920元，目前有房源挂牌27464元/平方米，半年间跌幅近20%。

同策研究院数据显示，杭州2月份二手住宅成交量为2223套，环比1月份下降了62.3%，同比去年2月份下降了67.8%；成交均价为30440元/平方米，环比1月份下降了0.6%，同比下降了6.5%。

同策研究院研究总监宋红卫表示，量价齐跌是杭州二手房市场当前的表现，同时，挂牌量还在高位。因此，二手房市场压力较大，传导到新房市场压力也较大。

数据显示，杭州2月份新建住宅成交1403套，环比1月份下降了57.5%，同比下降79.5%，库存1026万平方米，去化周期14个月。宋红卫指出，在此背景下，杭州放开二手房市场限购政策，对于二手房有明显的利好。从杭州客群来看，六成为杭州本地客群，四成为非杭州客群。如何激发这部分客群的需求释放是救市政策的核心，杭州在限购政策上优化的空间有限。

近期，其他强一线城市、二线城市大部分对商品房限购实行局部放开以及陆续启动商品房“以旧换新”。宋红卫认为，杭州采取二手房领域限购政策一步到位的策略，放开二手房限购后，对于二手房市场有一定提升，预计3~4月份二手房成交量会有明显提升。杭州也是一二手市场联动较强的城市，二手房流动速度加快，会带动置换需求的释放，进而会带动新房市场的去化速度。