社论丨楼市新平衡的建立仍需时间

数据显示，今年一季度，我国新房市场交易规模和价格仍低迷，但二手房市场持续恢复，尤其是3月以来，环比快速增长。这与市场所期待的“小阳春”尚有差距，但在已经发生深刻变化的市场，修复将是一个缓慢的进程。

当前，我国地产市场遭遇一定挑战，虽然采取了各种措施，但市场不应该依靠过去经验判断楼市会出现量价齐升的“弹射”，因为我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化，正是这种具有决定性的市场基础变化，楼市不可能遇到刺激会立即做出非理性反应。在一个买方获得暂时优势的市场，新市场平衡的建立需要耐心。

数据显示出当前楼市呈现以下特征。首先，新房市场持续低迷，二手房市场交易持续向上修复。中指院4月1日发布的数据显示，2024年一季度，全国重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。另一项统计显示，百强房企今年前3个月，房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。与此同时，2024年前3个月，新房批准上市面积同比下降约四成。

二手房方面，中指院数据显示，截至3月31日，重点城市二手房成交套数已连续6周环比增长，上周（3.25-3.31）成交量更是达到了2023年下半年以来周度最高水平。其中，北京、上海、深圳二手房市场复苏明显，3月份的成交量双双突破当地“荣枯线”。

其次，新房方面，高端市场活跃，二手房市场低价交易更多。以上海为例，3月份入市网红楼盘认购率表现不俗，保利滨江天珺二期认购率高达340%，理想之地第五期认购率达到了327%，浦东唐镇安高申宸院三期认购率达到244%。此外，上海套均4000万的中海顺昌玖里512套房源几乎被抢购一空，总销售额200亿元左右，刷新全国纪录。

二手房交易更加活跃，今年3月，深圳全市二手房录得5196套，时隔3年深圳全市二手房月度网签量再次破5000套。北京3月二手房网签量为14280套，环比上涨125.5%。上海3月二手房成交达到2万套，环比上涨174%，广州3月二手住宅网签9373宗，环比上涨93%。数据显示，一季度全国二手住宅平均价格为15088元/平方米，环比下跌0.56%，已连续23个月环比下跌；同比跌幅扩大至4.80%。

一个明显迹象是，在买方市场下，市场价值重估决定了楼市走向。以新房为例，京沪等一线城市核心区域的高端住宅，目前均处于抢购状态。这些项目具有一定的稀缺性，这种稀缺性既表现在核心地段和供给数量，也表现在户型较大，属于市区高端住宅改善型项目，目前供不应求。

二手房市场则表现出“捡漏”特征，低价交易较多。舆论往往依据个别交易价格较低而认为市场整体上普遍下跌严重。事实上，一些比较着急出售的房主以及房屋位置、装修、楼龄等因素存在问题的房屋，也就是市场经常提到的笋盘，都会给出较高折扣，但不等于市场普遍价格大幅下跌，但这类交易占据较大比例。这是价值重估的表现，此前楼市过热阶段往往整个城市、整个区域、整个小区的房价“鸡犬升天”，在买方市场下，人们目前正在重新定价。

毫无疑问，高端豪宅的抢购潮与低价笋盘的交易增长，是市场价值重估过程中给出的上限与下限，随着交易的缓慢增长，这个由相对平衡的市场所决定的价格与价值区间会慢慢形成，市场会逐渐确认价值底部，观望的刚需则会逐渐释放。目前看，二手房业主信心在恢复，2024年3月，北京涨价房源为4220套，较上月上涨87.1%。当二手房市场价格企稳且交易持续上升后，二手房分流新房的压力会减少，因为此时新房也将变得具有吸引力，尤其是最近几年供给持续减少的情况下，市场需要对这种从两头开始修复的过程保持耐心。