三只消费类REITs首份季报揭晓：稳健开端下探寻商业资产长线增值路径丨REITs金融实务

21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道

在基金合同成立两个月、上市一个月后，我国首批上市的三只消费类基础设施公募REITs首次交出了短期成绩单。

随着公募基金一季报披露完毕，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT的一季度表现也得以揭晓。整体来看，三个项目在季报统计期内的可分配金额，基本达成了2024年全年预测值在时间加权下的预期，同时底层资产出租率均超98%，相比首发评估基准时点稳中有升。在吸引客流、保租增收方面，提升品牌级次则成为多只消费REITs底层资产运营的核心方向。

不过区别于上市前的讨论热度，消费类REITs发行以来，二级市场表现和投资人的态度始终相对更为“冷静”。有受访对象向21世纪经济报道记者表示，后续仍希望持续跟踪与验证消费类基础设施底层资产营运质量与募投资金的使用情况。

收益分配基本实现预期

从政策提振、产品申报到正式进入二级市场，2023年以来，消费类基础设施REITs的开闸无疑是业内最值得关注的热点之一。最近数据显示，我国已成立公募REITs共36只，包含消费类REITs4只。

当前，除中金印力消费REITs刚刚于本月初结束募集外，另外3只已率先登陆资本市场一月有余。截至4月22日，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT均完成了上市以来首份季报的披露。

首批消费REITs“成绩单”表现如何？具体来看，物美消费REIT、华夏金茂REIT的基金合同成立日为1月31日，华夏华润商业REIT则成立于2月7日而，以三只基金各自的成立日到3月31日作为其一季度报告期的统计区间，成立两个月以来，区间内可供分配金额达成率最高的为物美消费REIT。

一季报显示，物美消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万元，可供分配金额1211.32万元，而此前项目在招募说明书中对2024年可分配金额的预测值为6700万元。如简单按项目成立时间占全年比重进行加权，报告期内的可分配金额完成率为18%，超过了年预测值1/6的预期。

金茂商业REIT一季报同样显示，该基金在当期可供分配金额887.27万元，两个月达成了年度预测值5254.29万元的16.88%。报告期内，该基金实现收入 1462.13万元，净利润281.87 万元。

华润商业REIT作为目前市场上规模最大的消费REITs，成立54天实现的可供分配金额为5122.89万元，约为全年预测3.41亿元的15%。一季度对应年化分派率达到5.03%，略高于全年预测的4.93%。

其中，该项目报告期内实现的营收为1亿元，净利润-426.58万元，也是三单消费REITs一季报中唯一净利润为负的项目，不过记者注意到，这一亏损并非经营性原因导致。在招募说明书中，管理人对华润商业REIT2024全年净利润的预测为-4183.36万元，其中年度的核心支出用于购买项目公司股权。在对2025年的预测中，这一数字将回正至1332.28万元。

在经历出租率和二级价格大幅下跌后，市场对于产权类REITs资质的衡量视角正逐渐改变，稳定的出租率日益成为底层资产的生命线。一季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均保持在高位，且2/3项目的出租率相比首发评估基准时点有所提升。

据了解，嘉实物美REIT的底层基础设施项目类型为以超市为主力店的社区商业，包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目。截至2024年3月末，上述基础设施资产整体的出租率为 98.33%，而据基金招募说明书，在2023年6月末，四个项目的总出租率仅为88.71%。

再看华夏基金旗下的两只基金——作为华润商业REIT底层资产的青岛万象城，其截至一季度末的出租率为99.16%，相比去年年中的98.49%同样得到了进一步提升。金茂REIT底层资产长沙览秀城一季度末的最新出租率则维持在98.26%，较2023年6月末时点微幅下降0.1%。

值得一提的是，放在全公募REITs市场来看，三只消费类REITs一季度的出租率排名整体十分居前。事实上，区别于产业园等常见的公募市场产权类资产，消费类REITs底层资产租户分散的特性，让其相较于产权类资产的集中退租风险更低。在一季报中，多个项目都出现了租户“结构稳定”、“分散化程度较高”等描述。

关注长线经营能力与收益兑现

作为商业地产行业“投融管退”闭环的重要通道，从去年10月首批产品申报到快速获批发行，消费类REITs一度成为REITs市场炙手可热的话题。在诸多分析人士看来，REITs的出台意味着赋予商业地产区别于一般房地产领域的新定位，有望加速盘活存量资产，为实体商业消费场景注入新活力。

Wind数据显示，从上市到一季度末，三只消费类REITs均录得负收益，平均下跌5.3%。而二季度以来，几只产品的市场表现有所回升，截至4月22日，物美消费REIT和华润商业REIT分别自成立来微幅增长0.8%和0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在市场排名较为靠后。

一家参与了公募REITs投资的险资机构人士向21世纪经济记者表示，消费类公募REITs的收益一方面来自底层资产的租金收入，另一方面来自资产增值空间。而当前，其所在的公司对于参与消费类基础设施的投资仍较为谨慎。

“目前国家对于商业地产的调控政策还是比较严的，但百货商场、购物中心，本质上也属于靠租赁作为主要收入来源的地产。”该人士指出。“2023年各商场的平均租金较疫情前出现明显的修复，但目前我们还在持续关注长效稳定的收益兑现。”

区别于房企以高杠杆赚取投资收益的旧有模式，由于租金收入与公募REITs的分红率息息相关，追求高质量的运营管理能力以提升资产吸引力正成为经营新形势。今年的一季报中，两只以购物中心为底层资产的REITs也披露了增收思路。

其中记者注意到，两家购物中心均致力于提升商城的品牌级次，引进并留存高端潮流，品质化、概念化店铺成为招商储备方向。

在经营提升方面，长沙览秀城项目合理利用场内空间，通过多经业务和联营代销业务丰富消费场景并拓宽了收入来源。金茂消费REIT一季报表示，项目“通过联营业务向多经业务的转型，大幅提升了多经业务规模比例，综合来看联营业务及多经业务的净收益高于发行时预测水平。”

华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整与装修改造，计划于2024年10月末完成，届时预计将新增可租赁面积约6168平方米，规划约40家商铺，进一步提升项目资产价值和收益水平。

今年2月，商务部曾围绕推动消费持续扩大，把2024年定为“消费促进年”，并提出一季度坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节庆时令等，继续组织开展丰富多彩的促消费活动营造良好消费氛围。业内人士看来，中期维度上，预计消费类基础设施REITs有望在国民消费需求持续释放，以及商旅文体融合消费新场景的拓展中受益。

此外，前述险资人士还指出，目前我国符合消费REIT底层资产入池条件的适格资产多为一线、新一线城市中的商业设施，但这类城市的商业设施建设同样已基本趋于饱和，意味着后续资产增容的选择空间较为有限。

不过对此，近期新《国九条》中提到的“研究制定不动产投资信托基金管理条例”也令人期待。

“如后续出台新规对公募REITs募集资金再投资去向多元化方面有所规定，可能会对消费类基础设施的发展形成补充，也对投资人形成更好的参考。”该人士称。