“五一”东莞楼市观察：供应明显缩减，花式促销催热楼市

南方财经全媒体记者王卓峰  实习生范逸 东莞报道

“五一”假期，东莞暴雨如注，但买家的购房热情并没有因此降温。

5月5日下午，在南城一改善楼盘售楼处，依然有近十余批客户在听置业顾问讲解项目、看样板间和算价。上述楼盘相关营销负责人告诉南方财经全媒体记者，今年“五一”假期看房热度对比4月明显回暖，但当下客户普遍在等待性价比更高的选择，他们要花费更多心思才能将房子卖出去。

在买卖双方的深度博弈中，“五一”小长假东莞各大售楼处虽然热热闹闹，但从到访到成交仍有一定距离。东莞住建局数据显示，5月1-5日，东莞一手住宅网签套数共计74套，相比2023年“五一”假期（2023.4.29-5.3）住宅网签252套，下跌约71%。

在业内人士看来，新房供应量的新低直接影响了当下楼市的成交量。从全年来看，新盘供应量减少的趋势将会延续，这也意味着东莞新房近年供过于求的矛盾正走向缓和，往年的“红五月”或将成为今年楼市的分水岭，市场有望最快在三季度迎来企稳回升的态势。 

房企推多重优惠揽客

从主城区改善盘放低身段启动分销，到刚需项目的打折降价、赠送一年物业费、购房返现，乃至部分楼盘推出特价房……“五一”期间，为了把潜在客户吸引到售楼处，东莞房企可谓绞尽脑汁。

比如，位于南城的德天凯旋府，认购可享最高约88万元优惠，准时签约还享额外98折；位于石碣的中洲城邦，五一提前购送10万元大礼包；位于麻涌的华侨城云瑞府，选特定房源可赢车位。

这场优惠大战中，最直观的当属特价房。从多盘公开释放的价格信息来看，过去仅存在于东部地区的个别“1字头”项目，甚至蔓延至临深的凤岗和经济强镇虎门，如滨海玺悦府、樾光里等部分特惠房源低至“1字头起”。

假期前两三天，东城某楼盘置业顾问吕东洋（化名）已经明显感到忙碌了许多，平均每天带7~8台客户看房，“为了备战‘五一’，各大楼盘都提前释放了优惠信息，且力度都比较大。我们收到的购房预约和咨询，也比往年提高了3-4成。”

南方财经全媒体记者通过多方采访了解到，“五一”期间，南城、万江、凤岗和虎门等镇街的多个新房售楼处到访者也均不在少数。但看房人群中，仍有相当比例的群体持观望态度。

“今年‘五一’假期东莞看房热度对比4月上升明显，但真正有成交意愿的主要是复访客户，很多首访客户还要‘再等等，再看看’。”南城某楼盘一位营销人士向南方财经全媒体记者表示，一个比较明显的现象是，带看热度高，但真正买单的人不多。

中原地产研究院监测数据显示，4月29日至5月5日期间，东莞一手住宅来访量环比上升148%，认购量环比上升112%。

可作对比的是，东莞住建局数据显示，5月1日-5月5日，东莞一手住宅网签套数共计74套，日均网签约14.8套。相比2023年“五一”期间住宅网签252套，今年的五一住宅成交减少178套，同比下跌约71%。

在中原地产研究院执行院长车德锐看来，“五一”期间新房供应量的新低直接影响了成交量。据中原研究院数据，4月29日至5月5日期间，东莞一手住宅供应量环比下降76%。“一方面各大房企加大营销力度去库存依然是当下楼市主旋律，另一方面也反映出房企推盘放缓、入市积极性不高，购房者可选择不多，因此选择观望等待。”车德锐分析道。

截至“五一”假期结束，市场上仍存在如塘厦的桂湾府、虎门的深物业滨海港湾、寮步的建鼎汇悦等多个售楼部已开放多时，但仍未入市的项目。

楼市供求矛盾或将缓和

“今年东莞新盘供应量减少是趋势，从土地供应量缩减就能看出来。”多位市场人士及房企人士向南方财经全媒体记者如是说。

4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求合理控制新增商品住宅用地供应。

其中，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

中原研究院数据显示，截至4月底，东莞库存去化周期约29个月。根据上述通知，东莞需按照“盘活多少、供应多少”的原则来进行商品住宅的供地，以确保合理去库存。而根据《东莞市2024年度建设用地供应计划》，今年东莞涉宅用地供应计划仅为6宗、46.26万平方米，其中，南城2宗、东城2宗、塘厦2宗。

不过从另一个角度看，这也意味着东莞新房近年供过于求的矛盾正走向缓和，楼市有望在年内迎来稳步复苏的拐点。

“五一”前的4月28日，东莞发布入户新政，大幅降低入户条件中对居住证和社保的年限要求，政策力度颇为彻底。市场观点认为，新政实施后，东莞的入户政策门槛将低于除江门、肇庆以外的珠三角其他城市，对人口、人才的吸引力大幅度提升，促进更多流动人口重新回流，以此推动这部分群体的购房需求释放。

在此背景下，东莞应推出更多“优化”政策来刺激楼市，是多位行业人士眼下认同的观点。而从当前东莞楼市走向来看，“以旧换新”、消化存量房产及给予购房补贴等政策措施依旧是主要方向。

不过，东莞是否会继续出台支持政策，很大程度上取决于“红五月”市场去库存的情况。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，除了传统淡季2月，今年东莞新房月均成交量在1100套-1200套左右，如果5月新房月成交量能达到1500套以上，政策可能会出得比较慢；如果成交量仅在1000套左右的水平，政策加码的可能性会更高。

“从5月份来看，东莞楼市分水岭特征开始显露:一是市场新房供应开始减少;二是新房继续降价销售的空间已经不大;三是成交量依然在低位徘徊。”李宇嘉这样总结。

车德锐表达了相似的观点。他认为，4月东莞不管是已取证未售库存、还是已竣工未售库存均处在较高水平，影响了房企推新积极性。短期来看，东莞仍处于去库存阶段，房价仍有一定下行预期，但销售端若能在5月持续修复并保持活跃，叠加年内新房供应量减少的预期，东莞楼市成交量在三季度重回修复通道，价格将逐步企稳。