长三角楼市松绑初显效 市场期待进一步组合拳

21世纪经济报道唐韶葵 上海报道

自“五一”假期以来，南京、杭州、合肥等地纷纷对楼市松绑，各类限制性政策密集退出，全面优化调整楼市政策。短期内，新政效应迅速传递到市场端，各地楼市涌现活跃气氛，购房热度上涨。

分析人士指出，新政叠加效应下，楼市会有一定正向反馈，但能持续多久有待观望。

同策研究院研究总监宋红卫指出，长三角区域占据了国内房地产市场四分之一以上的份额，不仅是房地产市场支撑力最强的都市圈之一，也是楼市的风向标。

宋红卫认为，今年长三角区域楼市下行压力比较明显，核心城市上海、杭州、苏州、南京、无锡、常州均表现出不同的下行压力。因此，长三角区域稳定楼市的任务艰巨且急迫。

房企重仓长三角

5月9日，杭州明确全面取消住房限购，并提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应等七条措施。

5月10日，合肥市进一步优化调整楼市政策，涵盖商品房“以旧换新”、优化调整新发放首套房贷款利率、优化限售政策、优化商品房摇号销售政策、房票安置合肥全域流通、实施购房补贴等。5月14日，合肥肥西继续深化系列新政，推出购房一次性补贴，扩大房票使用范围，成为全国首个提出房票可买二手房的城市。

南京更在“五一”假期前就开始试点“以旧换新”，“五一”后陆续出台优化完善房地产相关政策举措，深入开展存量房“以旧换新”活动，首批限额2000套房源。与此同时，南京在都市圈公积金贷款政策同城化、推行购房即落户政策、支持住宅品质改善提升等政策均进行了优化调整。

“长三角这一轮楼市松绑，短期效果非常好。合肥市区一新盘开盘，上周末来看的人很多，现在首付、利率都下降了，刚需和改善的客户来看的都很多。”合肥某项目一名置业顾问在电话里表示，上周末尽管只有一个休息日，但由于该新盘正式实施认房不认贷、降首付等政策，吸引不少人前来咨询新房情况。

效果最明显的莫过于杭州。5月14日，杭州宸岸印月开盘，成为了“5·9”新政后首个拼社保楼盘。这一项目由绿城集团开发，首次开盘推出141套房源，由于不限购，共有1008户入围摇号，其中普通家庭入围最低社保为118个月。近期，杭州恰好有一大批新盘积极领取预售证，开发商都希望趁热打铁，加速去化。

对于杭州楼市回暖会否对周边市场产生负面影响，绿城集团相关人士对21世纪经济报道记者表示，“浙江各个城市的购买力比较均衡。房价去泡沫化之后，炒房客逐渐消失，取而代之的是刚性改善需求的客户。因此，周边城市并不需要担心杭州全面放开限购会产生强大的虹吸效应。”

浙江县域经济发达，近年来，千亿强县不断扩容。这些县市在产业创新、市场开拓、人才引进等方面都展现出了强大的活力和潜力，同时也给楼市提供了新的需求。

新政热度能够迅速蔓延，还源于此前房企在长三角的投资力度。克尔瑞研究中心一份研报显示，2019年，长三角区域部分城市土拍持续火热，长三角一体化发展战略引发房企一波投资热度。

可以说，上一轮上升周期内，行业百强房企均有在长三角区域抢地的经历。2019年4月29日，苏州园区一周内楼板价接连被刷新，而中海地产经历40轮竞拍，以35.6亿元总价竞得苏州园区苏园土挂（2019）02号地块，楼面价为30287元/平方米，创下苏州园区自规划建设以来，土地楼面价首次超过3万元的记录。

与此同时，合肥多幅地块溢价率超过100%。另外杭州、南京等热点城市在土拍中均采用了“限价加自持”的方式，但溢价率仍然高于全国平均值。南京多幅地块在起拍后短时间内便达到限价，足以见得市场热度和开发商拿地的信心。杭州、南京和宁波等城市皆出现多地块竞价上百轮，甚至有地块达到300多轮。

第三方机构最新数据显示，2024年1-3月，长三角拿地投资前三名为滨江集团、招商蛇口、绿城中国，投资金额分别为114亿元、88.99亿元、66.67亿元。

楼市去库存时代来临

2022年，房企投资力度大幅下滑，全年百强房企拿地总额同比下降近五成，近四成百强房企投资暂停。从各城市群拿地金额来看，长三角区域依然领跑全国。

这也造成了长三角区域楼市去化问题迫切。

以南京为例，当前南京新房库存量约在6.8万套。二手房库存约在15万套。过去12个月，南京新房的成交量超4万套，算下来新房月均成交量约3600多套，去库存压力渐显。

同策研究院数据显示，今年大部分房企战略收缩明显，还有投资能力的房企投资布局中心也在长三角。因此，长三角地区楼市政策调整的紧迫性更强。自去年下半年以来，长三角大部分城市基本完全取消了限制性政策。

业内普遍认为，长三角此番大规模优化调整楼市调控政策，源于4月30日关于“去库存”的政策表述。“去库存”从两方面可作出解读，一是，对房地产首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求；二是，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从土地供应源头上，控制城市库存。

与此同时，楼市供地紧缩周期也开启了。近日，自然资源部发文明确，商品住宅去化周期超36个月的城市，应暂停宅地供应。

此间楼市的冷热分化也进一步加剧。宋红卫指出，政策进一步刺激的空间有限，调控的难度也在增加。未来在长三角区域可以看到进一步刺激楼市的政策出台，创新性政策也会不断推出，比如政策组合拳等。