房地产金融政策“三连发”：全国层面房贷利率下限取消、首付比例降至15%

21世纪经济报道 记者李愿 北京报道

房地产金融政策“三连发”。

在全国切实做好保交房工作视频会议召开不久后，5月17日午间，央行、金融监管总局连续发布三条房地产相关政策，《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。

上述三项政策主要内容有：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

“要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。”国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上表示。

当前，房地产市场仍强调继续坚持因城施策的主基调。

按照上述政策，央行已经取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，但央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

上述规定的逻辑是我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、（原）银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

4月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年4月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

央行一季度货币政策执行报告显示，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45个百分点。这是今年个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率（3月为3.73%）。

21世纪经济报道记者获得的数据显示，4月个人住房新发放贷款利率为3.7%，比上月低2个基点，比上年同期低48个基点，处于历史低位。

和利率保持一致，首付比例也同样执行因城施策的主基调。

政策明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

“为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展。”对于上述政策的发布，央行在公告中解释。

5月17日，国家统计局发布的数据显示，今年前4月，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，今年以来，各地区因城施策，不断优化房地产政策，从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。下阶段，要按照中央政治局会议精神，切实贯彻落实党中央决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

全国切实做好保交房工作视频会议表示，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。

央行发布的数据显示，4月末，M2同比增长7.2%，M1同比下降1.4%。今年前4月，分部门看，住户贷款增加8134亿元，其中短期贷款增加50亿元，中长期贷款增加8084亿元。东方金诚分析表示，4月末M2和M1增速的“剪刀差”扩大至8.6个百分点。近年来M2与M1增速“剪刀差”持续处于高位，主要原因是房地产市场低迷背景下，居民购房需求下降，居民存款向房企活期存款转移受阻；同时，在经济下行压力下，企业经营投资活跃度偏弱，资金“活化”比重下降。

“当前亟需通过有效刺激内需、提振实体经济活跃度，特别是推动房地产行业尽快实现软着陆等方式，提振经济内生增长动能。”东方金诚表示。