重磅！上海出台“沪九条”，全面优化楼市限购、信贷政策

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道 紧跟“517”楼市新政步伐，上海楼市新政来了。

5月27日傍晚，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），其中提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

此轮上海楼市新政“组合拳”包括：个人公积金最高贷款额度调整为80万元；申请公积金贷款购买首套住房最低首付款比例调整为20%；非沪籍社保年限调整为3年，二孩及多子女家庭可增购1套；优化非本市户籍单身人士购房范围，扩大至外环内二手住房；调整优化非本市户籍居民家庭以及单身人士，新城以及南北转型等重点区域的非本市户籍人才购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，并将购房范围扩大至所在区全域。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，上海楼市迎来期待中的利好政策，政策从多方面满足住房差异化需求，为上海楼市稳中向好奠定基础。

沪版购房“大礼包”

5月27日当晚，《通知》发布后，业内热议外地人士在上海市区购房政策的优化调整。对此，易居研究院研究总监严跃进表示，外地人若是有3年社保，无论单身还是已经结婚，在市区即黄浦、虹口等类似区域就可以买一套二手房。

具体而言，非本市户籍家庭及单身社保年限降低到3年，比原先政策减少2年。新城以及南北转型等重点区域非沪籍人才购房社保年限降低到2年，比原先政策减少1年。

对于撼动无数单身人士的“非沪籍单身人士购房扩大到外环内二手住房”。卢文曦认为，现在外地户口单身人士可以在全市购买1套二手房。这一举措可以让买家有更多选择余地，如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。

此次上海楼市优化政策更丰富、更人性化。比如，对离异后购房不再按离异前家庭计算拥有房屋套数；已赠与住房不再记录赠与人拥有住房套数；完善住房限购相关操作口径，支持居民合理住房需求。对于原先比较严格的要求进行合理松绑，避免非常时期过于严格的政策误伤到正常住房需求。此外，还支持多孩家庭合理住房需求，对于二孩以上的多子女家庭在现有限购政策上可以多买1套住房。

信贷政策方面，上海也出手调整。具体来看，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于35%；在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，最低首付款比例调整为不低于30%。

同时，上海首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点；在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点。按最新利率计算，等额本息方式还款，贷款100万，30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。

成交有望迎来反弹

卢文曦指出，6月是上半年收官的重要时间节点，在这一节点前上海出台楼市新政，会进一步强化楼市企稳的心理预期，预计楼市成交量有望稳中向好。

安居客数据显示“517”楼市新政后，上海楼市无明显起色。新房方面（含商业），5月18日~24日新房网签共2966套，日均423套；5月11日~17日新房网签共2900套，日均414套；环比仅提升2.27%。

剔除商业后的商品住宅（含保障房），“517”楼市新政前一周网签2140套，新政后一周网签2225套，环比也仅提升3.97%。二手房方面，“517”楼市新政后首周（5月18日~24日）网签（含商业）共4468套，日均638套；新政前一周（5月11日~17日）新房网签共4619套，日均659套；环比不仅没有提升反而还下跌3.27%。

此次上海楼市新政对激活需求端不遗余力，除了上述宽松政策，还出台了相关政策支持困难家庭及购买力不足的企业职工：首先，支持困难家庭改善居住条件。给予支持居住困难家庭“以旧换新”，并且给予适度补贴。其次，支持企业购买小户型二手房用于职工居住。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，上海此次统筹存量和增量，对二手房盘活、认购等落实较多创新政策。同时， 在“以旧换新”政策方面，创新性提出两种补贴模式。在消化主城区老旧小住房同时，有力支持居住困难家庭改善居住条件。

面对上海楼市新政“大礼包”，购房者和销售人员瞬间来了热情。5月27日晚，外环外一个即将开售二期房源的楼盘售楼处灯火通明，所有销售人员正加班打电话给潜在客户，通知客户政策利好及变化。“现在首付两成就够了，原来要三成。”一名销售在电话里对购房者解释新政的变化。