深圳跟进房贷调整：首套房首付降至20%，利率下限调整为LPR-45BP

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道  继上海、广州后，深圳也对首付比例和利率下限进行调整。

据《深圳特区报》5月28日消息，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。其中，首套房房贷最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房房贷最低首付款比例由原来的40%调整为30%。

此外，深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

《深圳特区报》表示，此次调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，“深圳此次对标的是上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，与上海完全一致，这也彰显了在房地产调控政策上的城市能级，上海和深圳是一致的。上海出台调控政策后，相当于为深圳打了个样板。”

李宇嘉续称，由于此前深圳已经出台了差别化的分区限购政策，所以这一次在这些方面没有做更多的调整，只是在房贷上落实“517”新政。

此前，广州发布房贷新政，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于15%，贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，同时均取消利率下限。

依照政策对比来看，深圳的步子迈得比广州小很多。不仅首付比例没有调到15%，房贷利率也仍然有下限。但实际上，深圳楼市的表现也还是比较低迷。

据深房中协发布数据，2024年4月深圳新房共成交2826套，环比增长0.4%，同比下降32.1%，其中新房住宅成交2355套，环比增长4.9%，同比下降32.8%。

深房中协表示，鉴于成交与消费者意向之间存在时间滞后性，4月的成交量在一定程度上反映了上月消费者的购买意向。然而，尽管存在这样的滞后性，4月的成交量并未呈现出显著的增长，这一现象间接表明4月市场的整体热度有所降低。

二手房方面，根据深房中协统计，2024年4月深圳二手房录得成交套数4942套，环比下降4.9%，同比增长32.0%。

不过，在本月月初深圳进行了一轮政策优化后，市场有所反应，但仍然不够活跃。

今年5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），提出三项优化举措，其中最重要的是继续放宽购房门槛，将盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区等区域的社保缴纳年限从3年降至1年。

据克而瑞发布数据，今年5月第三周，深圳周度预售数据整体成交量升价跌，共网签577套，成交面积约6万平方米左右，环比微涨0.8%；其中普通住宅成交量跌价升，共成交476套，成交面积约4.84万平方米，环比下降11.1%；二手房方面，当周成交1204套，环比下降2%；在售量持续回升，再次超6万套。

一位深圳房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“深圳新政之后，市场热度是比较高的，主要是因为之前太低了，其实成交还没有明显的体现，需要一些时间，慢慢来。”

另一位南山项目的负责人则对21世纪经济报道记者表示，我们项目的来访翻倍了，工作日每天都有开单。

克而瑞也分析称，政策刺激下市场活跃度明显提升，部分项目热销喜报频发，但由于网签、过户滞后性影响，成交量需要一段时间才能显现。

李宇嘉表示，近期降成本、释放需求、降低门槛综合作用下，市场预期会得到提振，叠加降房价，未来一段时间，商品房销售会得到提升。但是从去年深圳人才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看，居民购买商品房的支付能力仍相对较弱。再加上整体供应量比较大，因此，这一轮政策调整是从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。

李宇嘉建议，下一步应继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。即使在商品房市场下滑的情况下，行业整体规模仍会保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。