广州楼市重磅新政，深圳跟进房贷调整

一线城市中首座首付降低至15%的城市来了。5月28日，广州市调整优化差别化住房信贷政策，广州房贷新政出台。

据中国人民银行广东省分行微信公众号消息，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作出调整。

具体而言，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于15%，贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，同时均取消利率下限。

与此同时，广州还进一步调整了限购限贷政策，在限购六区的范围内仅需要6个月社保即可购房。除此以外，二手房也全面解除限售。

这是截至目前，广州最为重磅的房地产政策。一套组合拳下来，广州房地产政策基本上已经全面解除限制，救市的决心凸显。业界普遍认为，在市场未能企稳的当下，政策面上将会不断有利好传出，其余一线城市也将会有类似的举措。

而就在当天晚些时候，深圳也对首付比例和利率下限进行调整。

据《深圳特区报》5月28日消息，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。其中，首套房房贷最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房房贷最低首付款比例由原来的40%调整为30%。

此外，深圳首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

《深圳特区报》表示，此次调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

降低首付

四座一线城市之中，广州一直在楼市政策上“迈最大的步子”。在此之前，广州的购房门槛已经降到很低，这次则再度优化。

据广州市人民政府办公厅发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房，只需要提供6个月连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明即可购房。

在此之前，上述限购区域的个人所得税或者社保需要缴纳2年才具有购房资格。

除此以外，广州还进行了差别化住房信贷政策，除了将首套房首付降至15%，二套房首付降至25%外，还取消了贷款利率下限。

在此基础上，广州继续实行差异化信贷政策。例如，在广州非限购区域内，拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，金融机构可视情况审慎把握并具体首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，则暂停发放商业性个人住房贷款。

中国人民银行广东省分行表示，广州市是率先实现房贷利率市场化的一线城市。取消商业性个人住房贷款利率下限，有助于进一步推动降低居民购房成本，精准有效支持刚性和改善性住房需求；下调最低首付比例，有利于降低居民家庭购房门槛，进一步释放有效购房需求，将对稳消费和扩内需产生积极的影响。

这次政策出台的背景，是顺应央行的“517”新政，也是因为广州本身有调整的紧迫性。在此之前，广州已经多次优化房地产政策，但销售面一直没有回暖。今年4月，广州新房和二手房价格指数环比跌幅创近年来新高；据克而瑞发布的数据，今年前4个月，广州商品房累计销售面积262.39万平方米，同比减少47%，成交金额819.98亿元，同比减少35%，创下近五年来次新低。

依照政策对比来看，深圳的步子迈得比广州小很多。不仅首付比例没有调到15%，房贷利率也仍然有下限。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，“深圳此次对标的是上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，与上海完全一致，这也彰显了在房地产调控政策上的城市能级，上海和深圳是一致的。上海出台调控政策后，相当于为深圳打了个样板。”

李宇嘉还表示，近期新房交付的压力加大，很多延迟交付、降配减配问题突出，导致市场情绪低迷、房企风险蔓延，迫切需要一揽子政策来提振市场信心、活跃交易、缓解开发商资金链紧张，促进新房和二手房库存去化，形成良性循环，稳定市场预期和价格信号。

解除限售

除了优化限购限贷政策外，广州本次还优化了限售政策。《通知》指出，居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。而在此之前，广州取得房产证满两年后才可转让。

至此，广州成为首座取消限售的城市。市场普遍认为，取消限售之后，广州的二手房挂牌量可能会创下新高。根据广州贝壳公布的数据，截至5月28日，广州在售的二手房为14.55万套，而广州二手房月成交则比较平稳。

4月29日，广州市房地产中介协会发布的4月二手住宅市场交易简报显示，今年4月份广州市二手住宅网签量较3月份环比下降了2.61%，总成交宗数达到9128宗，成交总面积为89.93万平方米。

李宇嘉分析称，取消限售是双刃剑。一方面，必然会提升挂牌量，导致二手房供给量增加，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进“卖一买一”的置换需求，特别是有利于促进刚需和改善、新房和二手房的良性循环。

不过，李宇嘉表示，商品房市场库存压力，需要的是疏导，而不是限制。限售长期存在，可能导致未来的堰塞湖。下一步，关键在于能否通过限购退出、利率和首付降低，鼓励新市民入市等降低门槛、降成本效应，将既有的二手房挂牌以及限售退出释放的挂牌量消化掉。同时，通过循环，提振交易活跃度，稳定价格预期，降低业主挂牌的倾向。

政策切变

今年5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，提出三项优化举措，其中最重要的是继续放宽购房门槛，将盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区等区域的社保缴纳年限从3年降至1年。

一位深圳房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“深圳新政之后，市场热度是比较高的，主要是因为之前太低了，其实成交还没有明显的体现，需要一些时间，慢慢来。”

对于深圳本次新政，李宇嘉认为，近期降成本、释放需求、降低门槛综合作用下，市场预期会得到提振，叠加降房价，未来一段时间，商品房销售会得到提升。但是从去年深圳人才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看，居民购买商品房的支付能力仍相对较弱。再加上整体供应量比较大，因此，这一轮政策调整是从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。

广州此次政策，基本上覆盖了所有方面。

不仅优化了限购限贷政策、取消了限售，在公积金配套上，广州也给出了友好的政策。其中指出，购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月，并允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。

对此，李宇嘉表示，其目的就是提升首付款支付能力。近期，商品房销售下行，但职工正常缴纳公积金，公积金池子的水位攀升，远离85%的警戒线，为加大提取力度提供了空间，也有利于降低贷款买房的成本。

与此同时，广州还支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。

从这一表述中也可以推断，之后广州可能会由国企下场收购存量商品住房。

一系列组合拳打下来，广州政策基本上已经“应出尽出”。业界普遍认为，在当前的市场环境下，政策能够起到一定的提振作用，不过后续可能还需要更多配套政策的支持。

一位广州房企的人士告诉21世纪经济报道记者，广州最近一手房“以价换量”的趋势非常猛烈，通过降首付和降利率，应该可以带动一波销售。“预计政策的效力能够支持一段时间。”

另一位华南房企广州公司的人士则认为，“政策能够带动一些观望的客户入市，但能否扭转局面则还有待观察。不过，政策目前的风向已经完全变了，所以如果政策不奏效，政策的利好就会不断出来。”

中指院分析认为，此次广州出台限购及信贷政策优化内容，也是落实中央关于房地产调控“一城一策、因城施策”的宗旨，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对限购、信贷、土地供给等方面进行调整。本次政策出台将一定程度上带动购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心，促进本市房地产市场平稳健康发展。