南财论道丨广深楼市会有哪些变化？

本报评论员 胡光旗

在上海楼市松绑后一天，广深两市随后跟进，相继出台力度超预期新政，剑指“稳楼市”“稳预期”。截至目前，一线城市除北京之外，沪广深均已调整购房政策。广深接连“大招频发”，楼市会有哪些变化？后续有无可能继续出台新的增量政策？

广州此次政策调整，看点主要聚焦在放松限购以及下调首付比两大方面。对于越秀、天河、海珠、荔湾等核心区，限购要求与过去相比门槛显著降低。目前，非本市户口家庭只需提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明，即可购房。政策调整后，广州首套房首付比已降至15%，二套房首付比降至25%，并取消利率下限。首付比进一步降低和利率下限的取消，体现出广州根据城市自身定位和情况，精准推动楼市成交尽快回暖的政策意图。

深圳此次政策调整，主要亮点聚焦在下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限两大方面。政策调整后，深圳首套房首付比由原来的30%调整至20%，二套房首付比由40%调整至30%。同时，深圳还调降了房贷利率下限，首套房贷利率降为3.50%，二套利率降为3.9%。再加之本月初出台的放松限购的政策，深圳楼市政策也同样遵循“因城施策”“一城一策”的主要思路，通过“量价齐发”和“双管齐下”用好政策工具箱，达到稳定楼市预期，增加成交量和提升楼市活跃度的政策意图。

相比来看，广深的楼市新政既有相同点，也有不同点。相同之处有二：一是均根据自身经济发展和楼市现状“因城施策”；二是均采用“量价齐发”的方式解渴楼市，放松限购与下调首付比成为工具箱中的“常备工具”。

随着广深两市楼市优化政策的同时跟进，对“稳楼市”“稳成交”和“稳预期”会起到一定程度的助推作用。限购政策的实质性“松绑”，将以往有购房意愿但受制于限购政策而无法形成有效购买力的“潜在需求”激活并释放出来，有利于增加购买需求。降低首付比例和商贷利率，有利于降低家庭购房门槛、减少家庭购房的初始资金要求和后续的还款负担。“量价齐出”的方式，本质上是“以价换量”，通过降低购房成本，快速激发成交量回暖，进而激发房地产开工投资意愿。

数据显示，截至5月27日，广州商品房签约7831套，仍要弱于4月同期9499套；不过，5月26日当周，广州二手房网签2108套，环比多增178套。截至5月28日，深圳二手房成交4316套，4月同期为4686套。随着后期政策效果逐步显现，预计新房和二手房市场活跃度可期。

当前，随着房地产市场供求关系发生重大变化，需要重新对过去“限购、限售、限贷、限商”等针对楼市过热阶段调整的政策，适时适度进行优化调整，充分合理地满足居民刚性和改善性住房的客观需求，同时适当兼顾防范化解潜在风险的要求。目前，首付比和房贷利率已经下降至历史低位，后期可重点关注财税方面的增量政策，如购房税费优惠、个税住房贷款抵扣等政策。由于目前房地产开工投资仍然疲弱，需要依靠强有力的财政政策进行“托底”，从开工建设和购买消费两端共同助推楼市持续向好。