住房金融政策调整力度远超预期，房地产市场能稳住吗？

5月17日，中国人民银行联合国家金融监管总局在住房金融方面连续发出“四支箭”：调整个人住房贷款最低首付款比例，首套和二套房贷最低比例分别为15%、25%；取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励地方收购已建成未出售商品房。近段时间来，包括一线城市在内的全国超过200个城市快速跟进落实，调整优化限购、限售政策和住房信贷政策。在政策“组合拳”强有力的推动之下，我国房地产市场有望加快企稳回升，但后续仍需继续优化相关政策，并关注三四线城市房地产市场变化。

房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。2021下半年以来，我国房地产市场经历了较为显著的调整，居民住房消费信心和意愿下降，房地产供求关系发生重大变化。今年1月—4月，房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%，房屋新开工面积同比下降24.6%。

在这种情况下，进一步完善房地产金融宏观审慎管理，调整优化住房信贷政策，不仅具有重要性，还具有紧迫性。5月17日金融管理部门从住房贷款首付比例、利率两个方面对住房信贷政策进行调整，具有多个方面重要意义：一是适当降低居民住房消费门槛。尤其是首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，为历史上最低首付比例；二套住房贷款首付款比例调整为最低25%，为近年来新低。首付比例显著下降，将更好满足刚性和改善性住房需求。二是减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策下限，降低住房公积金贷款利率25基点，将推动住房贷款利率继续降低。据测算，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点。三是传递出稳定房地产市场的明确信号。此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。

而保障性住房再贷款作为新的结构性货币政策工具，利率低至1.75%，展期后期限最长5年，具有三个方面的积极作用：第一，提高银行助力消化存量商品房工作的积极性。央行向政策性银行21家全国性银行提供低成本的资金支持，有助于激励全国性银行向相关企业提供资金支持；第二，支持地方政府化解房地产市场风险。保障性住房再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。三是促进房地产市场健康平稳发展。存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。下一步，应进一步明确保障性住房再贷款资金支持对象、使用范围，严格限定为收购已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府债务。央行应建完善并加强再贷款资金使用的监督检查。

去年以来，我国已经对房地产金融政策进行多次调整优化，城市房地产融资协调机制等落地实施，房地产企业和“保交楼”项目合理融资需求逐步得到满足。4月30日，中共中央政治局会议要求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产高质量发展。5月17日，何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议上指出，要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。此次住房金融政策大幅度调整，一方面从需求侧提振居民住房消费，将对房地产市场健康平稳发展形成支撑；一方面将加快存量商品房去化，推动从“保交楼”到“保交房”，保障人民群众切身利益。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升，特别是一二线城市房地产市场有望提前企稳；但三四线城市的房地产市场在“虹吸效应”之下仍然面临一定压力。

需要注意的是，此前个人住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定。首套住房贷款首付15%、二套住房贷款首付比例25%均为最低首付比例，银行将根据借款人资质等情况，自主确定差异化的首付比例，实际首付比例将等于或高于最低首付比例；不同的银行首付比例、贷款利率也将有所区别。事实上，除广州外其他一线城市因城施策，仍然设定住房贷款利率下限，房贷首付比例高于全国最低首付比例，如上海明确将首套、二套房贷利率下限调整为同期限LPR减45个基点、LPR减5个基点；最低首付比例分别为20%、35%（少数地区除外）。

从近期金融数据看，居民部门有效融资需求不足是突出问题。下一步，应加快落实并继续采取坚决有力的措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。从全国看，应继续调整优化房地产市场调控政策，一线城市之外的城市，应全面取消限制性措施；一线城市应进一步放开非核心城区的限购、限售政策。金融管理部门应明确宣布暂停实施房地产企业融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理。住房信贷政策方面，应继续放宽首套房贷认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套；引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，推出三套房贷并采取合理的首付比例和利率，进一步降低居民住房消费负担。

但是，部分商业银行对金融管理部门和地方政府的政策调整，在落实上存在一定滞后性。如杭州市5月9日调整首套住房认定标准后，部分银行如四家大型银行，对当地在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的可按首套住房认定的新规，并未实际执行。商业银行应提高站位，平衡好营利性和功能性的关系，认真、全面落实好新的政策。