珠海加速构建房地产发展新模式：打造智慧住宅，试点政府与国企统筹做地

南方财经全媒体记者冯玉怡  珠海报道

去年以来，中央多次提出加快构建房地产发展新模式，一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造（简称“三大工程”建设），另一重点是下力气建设好房子。当前，各地已陆续围绕未来房地产市场的新模式、新一代“好房子”进行探索。

南方财经全媒体记者梳理发现，目前已有山东省、浙江省湖州市、重庆市、广州市、珠海市等地出台高品质新型住宅相关政策，这些政策主要围绕安全与耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷、服务周全等方面展开，旨在提升居住者的居住品质，促进房地产市场平稳健康发展。

珠海市人民政府秘书长文华在6月19日举行的珠海市开发数字化、智能化、绿色化、产业化新型住宅新闻发布会上表示，“伴随我国数字经济的快速发展，珠海抢抓先机，推动新型住宅产品体系建设，大力发展智慧住宅，打造宜居、舒适、健康的高品质高标准住宅。”

打造新型住宅珠海标准

所谓“数字化、智能化、绿色化、产业化新型住宅”，就是通过集成物联网、人工智能、大数据、云计算、移动通信等先进技术，将智能化设备与住宅深度结合，而这正与珠海正在推进的“云上智城”项目有机结合。

今年4月，《珠海市关于加快发展智慧住宅 提高居住品质行动方案》印发实施，提出了建立智慧住宅标准体系、打造试点示范、强化规划建设管控、强化科技创新赋能、加大扶持力度等17项重点任务，明确将智慧住宅相关要求和支持措施列入土地出让条件，在项目设计、施工、竣工等阶段对相关单位提出相应要求。此外，《珠海市智慧住宅建设评价细则》编制工作正在开展，预计8月完成。

文华介绍，目前，高新区珠海湾项目、金湾区金湾玺项目和南屏镇环屏西路地块项目已确定为珠海市新型住宅试点项目。其中，珠海湾项目正在施工，预计今年四季度开放展示区。试点项目探索融入“数字智慧社区、智慧无人机服务、社区养老、智能家居、阳光车库、错层大露台”。

“无人机配送社区的成功打造，将成为珠海全域低空经济发展的重要节点，助力珠海早日实现‘天空之城’的战略目标。”华发股份人居生活研究院产品研发中心总经理李天航在接受南方财经全媒体记者采访时表示，目前市面上已经应用的无人机投递场景，还没有包括在类似于阳台空间的投递。此次珠海在全国率先提出实现智慧住宅无人机自动投递，在小区周边配备占地500平方米的无人机起降场，同时露台设置无人机停机坪。为此，设计配备环绕式、无干扰、三层错层超大露台，面积约30平方米，露台之间“同层不可见，上下不可视”。

李天航介绍，华发与华为联手，以及成立智能家居产业联盟，通过人工智能、云计算、大数据、数字孪生、IOC等前沿技术构建强大的数字底座，支撑提升数字社区管控平台、数字社区服务平台、数字家庭控制平台、数字物管公司平台，建设全国领先的数字化智慧社区，实现回家、离家、睡眠、起床等36个智慧生活场景。此外，将率先推出就近建设养老公寓、将儿童的游玩、学习区域与适老活动空间紧密结合。

与此同时，珠海亦推出建设智慧住宅的相关激励措施，从制度上保障和激发开发商积极性。珠海市住房和城乡建设局局长田建华表示，按绿色建筑三星级标准建设的住宅项目，因采取绿色建筑技术措施增加的建筑面积，可不计入建筑容积率核算；用智慧住宅标准建造的商品房开发项目建筑主体工程施工形象进度达到楼栋地上总层数的十分之一时，开发企业可向住房城乡建设主管部门申请办理商品房预售许可。

珠海市自然资源局四级调研员吕毅向南方财经全媒体记者表示，日前珠海印发《优化规划管理助力高质量发展若干措施》，提出系列新型举措支持住宅户型品质提升。如将阳台半计容比例上限由原来的15%提高至20%，且允许设置一个满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深的新规，符合一定条件的全采光住宅建筑飘窗不计算计容建筑面积的进深由0.6米提升至0.8米。

业内人士向南方财经全媒体记者表示，新规之下，珠海新房市场将出现产品线“升级换代”，以“综合品质素养”较高的产品为主力，新建商品房或将更加好卖。

探索城中村改造新模式

6月14日，珠海高新区永丰村城中村改造项目、香洲区广生村城中村改造项目获得合计98.7亿元的城中村改造专项借款授信支持，标志着珠海推进城中村改造决策部署取得实质性成效。

华泰证券此前发布研报称，全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级，“十四五”期间累计规模可能超万亿元。当前楼市回归理性，民间资本难以再像过去那样涌入城中村。

针对城中村改造投资来源，珠海积极探索“政府主导、国企攻坚、协议收储、净地出让”的城中村改造新模式。《珠海市统筹做地推进高质量发展试点工作方案》已于今年1月实施，永丰村、广生村等作为试点项目有序推进。

按照规定，做地主体为珠海格力集团有限公司、珠海华发集团有限公司、珠海大横琴集团有限公司等市属全资国企；各区政府（管委会）指定的区属全资国企为区级做地主体。

相比于以往的市场化模式城市更新，统筹旧改做地以政府和全资国有企业为主体开展拆迁补偿工作，以财政资金、国企自筹资金为主，由原权利人和政府组成利益共享方。这意味着，珠海旧改的一二级土地市场不再像过去那样联动开发，其中做地阶段主要由国企完成，在土地进入二级市场后，民营企业可通过招拍挂、投资合作等方式参与城中村改造。珠海选择统筹做地推进旧改在全国也不是孤例。以广州为例，目前首批做地试点花地河西片区山村改造项目也已启动。

田建华透露，“对于既有小区按智慧住宅标准要求改造，并纳入老旧小区改造计划的，优先安排使用中央财政老旧小区补助资金。接下来，如上级部门有适合用于智慧住宅的专项补贴，我们也将优先用于智慧住宅试点项目。”

当前，珠海正在稳步推进“三大工程”建设。去年9月，珠海市自然资源局印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》，提出2023-2025 年内，实现城市更新固定资产投资总额450亿元。计划推进共21个城中村改造项目，总用地规模551.23公顷；通过城市更新实现供应保障性住房或人才房不少于23万平方米；继续推进城市之心、九洲港片区等城市发展重点片区连片改造，有效提升城市活力。