公募REITs新征途：社保基金或试水指数化产品 各路资本挖掘其权益产品属性

21世纪经济报道记者  陈植   上海报道

历经三年发展，境内公募REITs资产规模突破千亿大关。

随之而来的，是公募REITs投资者结构日益多元化。

一位券商机构人士向记者透露，公募REITs的最初投资者，主要是保险机构、券商自营部门与银行理财产品。如今，越来越多私募基金、资管机构与境外资本开始涉足公募REITs投资。

记者获悉，近期个别公募REITs基金管理人正向高净值投资者做路演，让他们了解不同类型公募REITs产品的底层资产运营特点与投资价值。

“目前，市场还特别关注社保基金投资公募REITS的最新动向。”上述券商机构人士告诉记者。

去年底，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），将公募REITs纳入社保基金投资范围。

一位知情人士向记者透露，去年社保基金已对个别公募REITs产品进行投前调研。但是，鉴于社保基金的单笔投资金额较大，且需要较高的分散投资风险诉求。因此业界普遍认为社保基金更可能投向REITs指数化产品。

在他看来，随着公募REITs产品数量日益增多，加之相关部门稳步推进，REITs指数化产品或在不久后面世，此举将吸引更多资本将公募REITs产品纳入投资范畴。

中金公司研究部REITs执行小组负责人孙元祺指出，公募REITs经历了资产经营与价格波动，越来越多投资机构也意识到，公募REITs不是简单的“固收类产品”，而是具备“权益类产品属性”，REITs产品底层资产能提供相对稳健的分红回报，一定程度上可以支撑其价格水平。

中金基金创新投资部执行负责人刘立宇对此感同身受。

作为中金普洛斯REIT的基金经理，他发现投资者在参与初期更加关注公募REITs“债”的一面，比如原始权益人的信用评级、分红率指标等因素，从类似固收类产品的视角评估公募REITs；如今，“股”的一面受到市场关注，越来越多投资者开始深入了解中金普洛斯仓储基础设施REIT的底层资产——通过行业分析和市场调研，评估资产的投资价格，包括判断资产相关物流园区的整体出租率、客户续租率、租金是否稳步上升、客群所属行业是否持续成长等，以此判断这款REITs产品未来的发展趋势。

“这意味着越来越多投资者开始将公募REITs视为权益类资产进行投资配置，围绕基本面情况开展投资。”他向记者分析说。

在业内人士看来，公募REITs本质是一款兼顾债性与股性的产品，它一面能提供相对稳健的分红率，体现其债性特点；一面因其分红率超预期或市场情绪变化，带来产品价格的波动，又体现其股性。因此，在欧美市场，不少资管机构往往将REITs作为一个单独的大类资产进行配置，起到分散投资风险的作用。

“随着越来越多投资机构深入了解REITs产品，未来可能会愈发将REITs视为单独的大类资产，我们认为这有利于吸引更多的资金前来配置，同时加快国家大量基建和物业的资产证券化步伐，在盘活存量资产同时推动宏观经济高质量发展。”孙元祺直言。

 REITs投资者多元化征途

记者多方了解到，去年公募REITs产品价格大落大起，让越来越多投资机构发现REITs产品更像是一款“权益类产品”。

刘立宇告诉记者，二级市场价格的波动加速了业内对REITs权益属性的理解。这给资本市场带来新的投资想象空间——当市场对REITs分红率预期向好时，就会给REITs产品价格带来一定的上涨弹性，反之亦然。

值得注意的是，相关部门也在推动公募REITs明确“权益类产品”的身份。

今年2月，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，首次明确原始权益人及投资者双方在特定条件下，均可将REITs确认为权益属性产品。

业界普遍认为，此举不但将进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，还可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，鼓励机构投资人长期持有REITs产品。

在业内人士看来，尽管REITs的权益类产品属性日益得到资本市场的认可，但社保基金何时入场投资，或许是吸引更多资本涌入REITs市场的重要风向标。毕竟，众多大型资管机构、私募基金在资产配置策略设定方面，会借鉴社保基金等大型长期资本的做法。

刘立宇指出，《征求意见稿》的出台，有望鼓励长期资金发挥定价能力优势和起到压舱石的作用，在引导REITs估值合理预期同时，进一步提升REITs投资市场的流动性，丰富投资者结构。

在他看来，未来随着REITs指数推出，将为相关ETF等投资工具面世创造条件，进一步为社保基金等长期资本投资公募REITs提供有利条件。

知情人士向记者透露，当前相关部门也在稳步推进REITs指数编制以及相关指数化产品研发，但要形成REITs指数化，需满足多项条件，其中包括REITs需吸收逾30只公募REITs产品作为“成分股”，且每个REITs上市交易时间需超过6个月，过去3个月的交易活跃度与流动性满足一定要求等。

数据显示，当前公募REITs产品数量为36个，但有些REITs产品在年初发行，尚未满足至少6个月的上市交易时限要求。

“所幸的是，随着REITs产品数量日益增多，市场预期REITs指数及相关指数化产品或将在年内出台，成为社保基金等大型长期资本在REITs领域的投资首选。”这位知情人士向记者透露。

记者多方了解到，相比社保基金，越来越多私募基金已捷足先登——快速布局REITs投资，因为他们发现REITs的实际分红率略高于同期国债收益率，且前者价格上涨能带来额外的价差回报。

相比而言，境外资本尽管也涉足REITs投资，但投资力度相对较弱。

究其原因，这可能是受到当前美联储维持较高基准利率的影响，令境内REITs分红率略逊于美元存款利率，但是，随着美联储迟早扣动降息扳机，部分分红率较高的境内REITs有望获得境外资本的青睐。

记者获悉，为了吸引更多资本投资REITs，REITs基金管理人做了诸多努力。比如近年越来越多的保险公司开始涉足REITs投资，为帮助保险机构获取穿透计算公募REITs投资风险因子等技术指标，部分公募REITs基金管理人在定期报告中补充披露相关信息字段，以提升保险机构投资公募REITs的意愿。

各路资本日益关注REITs底层资产运营能力

值得注意的是，随着投资REITs的资本日益多元化，越来越多投资机构日益重视REITs底层资产的运营能力。

前述券商人士告诉记者，今年以来，越来越多私募基金与资管机构着手研究不同类型REITs底层资产的运营状况，分析未来租金收入稳定性与增长幅度，作为他们选择高分红REITs待涨获利的重要依据。

以物流园区REITs为例，越来越多投资者开始关注物流园区整体出租率、租户续租率、租金是否稳健增加、租户所属行业成长性，作为他们判断物流园区租金收入与相关REITs产品分红率能否超预期的关键评估标准。

刘立宇告诉记者，近年他们一直在加强与各类投资者的沟通，让他们能深入了解仓储物流行业的发展趋势与运营特点。如今，越来越多投资机构开始深入仓储物流行业调研，通过研究物流园区的租金和出租率变化趋势，对产品的未来业绩预期做出独立判断。

这给物流园区REITs的底层资产运营商在资产注入与资产运营方面带来的是激励和考验。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪接受本报记者采访时指出，随着中国经济运行整体回升向好，仓储物流市场需求也呈现稳步回弹态势。公开数据显示，尽管中国仓储物流领域拥有逾1亿平方米可租赁面积的资产储量，但人均高标仓面积依然显著低于发达国家人均水平。尤其在消费品零售总额保持增长，线上零售渗透率提高，新型工业化、新质生产力加速发展的驱动下，中国仓储物流行业预计将在中长期延续发展趋势，特别是跨境电商、新能源相关企业等租赁需求持续释放，令物流园区拥有更高的业务拓展机遇。

“但是，在将物流园区纳入REITs时，我们仍需做好多方权衡。”她告诉记者。比如，一个考量是平衡当前的稳定性和未来的增长潜力，在将物流园区资产装入REITs时，需充分考虑当地区域的仓储物流市场供需状况变化，对园区出租率、空置率、资产估值做好全方位的市场化评估。

她举例说，在中金普洛斯REITs首次扩募时，有西部地区市场空置率较高的园区装入REITs，相应的物业估值也较低，那么随着未来当地仓储物流园区供应有限的情况下，当地经济持续蓬勃发展，供需关系发生变化，或令整个REITs的整体平均出租率、租金收入与估值都有望得到改善。

“同时，我们在资产运营过程中持续寻找那些处于成长阶段、具备较高支付能力与发展空间的企业客户，进一步提升物流园区租金收入与租金收入稳健性。”赵明琪告诉记者。

记者获悉，随着众多投资机构对物流园区REITs运营状况的深入了解，他们也注意到定制化服务能力将是物流园区能否进一步提升租金收入与相关REITs可分配金额（分派率）的重要因素。

比如，医药企业在租用物流园区时，不愿做资本性投资，希望园区能出资对物流仓库做定制化改造以满足他们的个性化需求，这些企业通过更高租金和更长租期等条款进行租赁，对物流园区来说，通过定制服务获得相应更好的回报。

“起初，公募REITs对改造翻修态度较谨慎，但后来他们了解到此举能有效提升物流园区租金收入与REITs分派率，也就根据改造是否有利于投资人收益进行判断。”一位私募基金经理向记者透露。这令投资机构在考察物流园区REITs产品投资价值时，对物流园区运营商是否具备定制化服务能力相当看重，因为这意味着相关REITs或拥有更高的租金收入与分派率提升空间。

刘立宇直言，要吸引更多投资者参与公募REITs投资，建立长效的沟通机制显得相当重要。目前，他们举办投资者走进园区活动，与投资者分享如何高效管理物流园区以实现降本增效，如何致力创造实实在在的经营效益，如何防范极端气候所带来的运营中断与设施设备以及货损等。作为基金管理人，除了要积极建立基金管理人在公募REITs运营管理方面的专业能力，提升基础设施公募REITs底层资产运营管理水平，力争为投资者创造更多价值；同时，还要通过不断完善提升信息披露质量，积极做好投资者服务工作，助力提升投资者长期获得感。看重持续现金收入，这也将体现在REITs产品价格波动上走出这类资产特性相符的行情。