李宇嘉专栏丨政策纾困叠加需求回升，带动房价指数好转

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

6月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.7%，连续13个月下跌，0.7%的跌幅也是近年来较大的，但跌幅持平于5月份，并未扩大。分城市来看，商品房市场领头羊的一线城市，6月份环比下跌0.5%，比5月份收窄了0.2个百分点，三线城市新房价格指数环比降幅也收窄了0.2个百分点，二线城市新房价格指数环比与上月持平，均为-0.7%。

另外，6月份新房指数环比下跌城市数也有所下降。总的来看，6月份新房价格指数有所好转，主要原因在于近期新房市场交易活跃度有所增加。6月份，重点城市新房市场供需两端都有回升表现。供给端，6月新房供应规模结束了连续2个月下跌的态势，止跌回升，30个重点城市新增供应环比上升11%，绝对量好于今年年初，较一季度月均增长37%。

成交方面，据CRIC监测数据，6月30个重点城市整体成交1335万平方米，环比增长17%，与一季度均值相比增长52%。上半年累计同比下降39%，但降幅收窄4个百分点。其中，4个一线城市新房交易环比持增46%，韧性显著好于二三线，二三线城市成交环比增长12%，表现也尚可。热点城市成交好转，带动市场预期提振，驱动价格指数跌幅收窄。

6月份，政策面对市场预期的带动和购买力的纾困力度比较大。国家层面，积极部署储备新的房地产去库存稳市场政策，比如自然资源部出台闲置存量土地处置18条政策措施；金融监管总局、住建部发文推进房地产融资协调机制落地见效。截至今年6月底，合计有四千多个项目获得银行授信1.2万亿元，融资协调机制加速见效。同时，央行积极推进保交房再贷款政策落地。

地方层面，北京降低了房贷首付款比例和利率下限，首套和二套房首付比例分别降至20%和30%，分别下降10个百分点、10~15个百分点；首套和二套房贷利率分别下降45~55个基点、65~80个基点，对刚需和改善的支持力度比较大。截至6月底，大部分地级以上城市将首套和二套按揭贷款首付比例降至15%。同时，按揭利率水平大多降至了3.2%~3.5%的水平。

同时，上海、南京、北京等重点城市积极推进存量盘活，包括以旧换新、收购存量做保障性住房等等。政策积极纾困，不仅改善了市场预期，而且极大地降低了购房的门槛和成本。同时，存量盘活和降低成本的政策也带动了刚需入场和改善换房的积极性，对改善主导的新房市场有明显的提振效果，开发商在售项目大幅度降价促销的局面缓解，新房价格跌幅收窄。

二手住房方面，6月份70城二手住房价格指数环比下跌0.9%，尽管连续14个月环比下跌，但跌幅比5月份收窄了0.1个百分点，也是近3个月跌幅首次收窄。其中，一线城市环比跌幅从-1.3%大幅收窄至-0.4%，二线和三线城市跌幅均从-1.0%收窄至-0.9%。6月份，二手住房价格下跌城市数从5月份的70个收窄至66个，也是今年以来下跌城市数首次减少。

一线城市二手房价跌幅收窄更明显，主要原因在于一线城市6月份二手住房交易量快速攀升。6月份，据CRIC监测数据，22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米，环比转增7%，同比由负转正，增长24%。其中，上海、广州等领涨，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等稳步回升，增幅在10%左右。今年1~6月份，22个城市累计成交二手住房7221万平方米，在去年超高基数的基础上，累计同比仅下降8%，相比1~5月份的跌幅明显收窄。

6月份，根据监测，热点城市不仅低价房源迅速被消化，业主“降价卖房”的动力减弱，二手房议价空间收窄。比如，根据上海链家统计，6月份上海二手住房议价空间从之前的8%收窄至6%；相关机构统计显示，广州二手房议价空间从之前的超过10%降至9%；深圳挂牌二手住房调价房源中，调涨占比在5月份16%的低点开始触底反弹。这些均带动二手住房价格跌幅开始收窄。

上半年，全国房地产整体仍处于调整的态势，30个重点城市新增供应在去年全年下降20%的基础上再次下滑29%。全国商品房销售面积在2022和2023年下降24.3%和8.5%的基础上再次下滑19%。不过，需求基础扎实的城市商品房市场降幅收窄。另外，二手房市场交易占比明显提升，25个热点城市占比提升至65%。总的来看，热点城市新房销售量跌幅收窄，二手房交易回升，均与以价换量有密切关系。将二手住房考虑在内，整体市场需求有企稳趋势。