李宇嘉专栏丨政策纾困叠加需求回升,带动房价指数好转

21世纪经济报道
2024-07-16 05:00

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

6月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.7%,连续13个月下跌,0.7%的跌幅也是近年来较大的,但跌幅持平于5月份,并未扩大。分城市来看,商品房市场领头羊的一线城市,6月份环比下跌0.5%,比5月份收窄了0.2个百分点,三线城市新房价格指数环比降幅也收窄了0.2个百分点,二线城市新房价格指数环比与上月持平,均为-0.7%。

另外,6月份新房指数环比下跌城市数也有所下降。总的来看,6月份新房价格指数有所好转,主要原因在于近期新房市场交易活跃度有所增加。6月份,重点城市新房市场供需两端都有回升表现。供给端,6月新房供应规模结束了连续2个月下跌的态势,止跌回升,30个重点城市新增供应环比上升11%,绝对量好于今年年初,较一季度月均增长37%。

成交方面,据CRIC监测数据,6月30个重点城市整体成交1335万平方米,环比增长17%,与一季度均值相比增长52%。上半年累计同比下降39%,但降幅收窄4个百分点。其中,4个一线城市新房交易环比持增46%,韧性显著好于二三线,二三线城市成交环比增长12%,表现也尚可。热点城市成交好转,带动市场预期提振,驱动价格指数跌幅收窄。

6月份,政策面对市场预期的带动和购买力的纾困力度比较大。国家层面,积极部署储备新的房地产去库存稳市场政策,比如自然资源部出台闲置存量土地处置18条政策措施;金融监管总局、住建部发文推进房地产融资协调机制落地见效。截至今年6月底,合计有四千多个项目获得银行授信1.2万亿元,融资协调机制加速见效。同时,央行积极推进保交房再贷款政策落地。

地方层面,北京降低了房贷首付款比例和利率下限,首套和二套房首付比例分别降至20%和30%,分别下降10个百分点、10~15个百分点;首套和二套房贷利率分别下降45~55个基点、65~80个基点,对刚需和改善的支持力度比较大。截至6月底,大部分地级以上城市将首套和二套按揭贷款首付比例降至15%。同时,按揭利率水平大多降至了3.2%~3.5%的水平。

同时,上海、南京、北京等重点城市积极推进存量盘活,包括以旧换新、收购存量做保障性住房等等。政策积极纾困,不仅改善了市场预期,而且极大地降低了购房的门槛和成本。同时,存量盘活和降低成本的政策也带动了刚需入场和改善换房的积极性,对改善主导的新房市场有明显的提振效果,开发商在售项目大幅度降价促销的局面缓解,新房价格跌幅收窄。

二手住房方面,6月份70城二手住房价格指数环比下跌0.9%,尽管连续14个月环比下跌,但跌幅比5月份收窄了0.1个百分点,也是近3个月跌幅首次收窄。其中,一线城市环比跌幅从-1.3%大幅收窄至-0.4%,二线和三线城市跌幅均从-1.0%收窄至-0.9%。6月份,二手住房价格下跌城市数从5月份的70个收窄至66个,也是今年以来下跌城市数首次减少。

一线城市二手房价跌幅收窄更明显,主要原因在于一线城市6月份二手住房交易量快速攀升。6月份,据CRIC监测数据,22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米,环比转增7%,同比由负转正,增长24%。其中,上海、广州等领涨,增幅在40%左右,北京、杭州、南京等稳步回升,增幅在10%左右。今年1~6月份,22个城市累计成交二手住房7221万平方米,在去年超高基数的基础上,累计同比仅下降8%,相比1~5月份的跌幅明显收窄。

6月份,根据监测,热点城市不仅低价房源迅速被消化,业主“降价卖房”的动力减弱,二手房议价空间收窄。比如,根据上海链家统计,6月份上海二手住房议价空间从之前的8%收窄至6%;相关机构统计显示,广州二手房议价空间从之前的超过10%降至9%;深圳挂牌二手住房调价房源中,调涨占比在5月份16%的低点开始触底反弹。这些均带动二手住房价格跌幅开始收窄。

上半年,全国房地产整体仍处于调整的态势,30个重点城市新增供应在去年全年下降20%的基础上再次下滑29%。全国商品房销售面积在2022和2023年下降24.3%和8.5%的基础上再次下滑19%。不过,需求基础扎实的城市商品房市场降幅收窄。另外,二手房市场交易占比明显提升,25个热点城市占比提升至65%。总的来看,热点城市新房销售量跌幅收窄,二手房交易回升,均与以价换量有密切关系。将二手住房考虑在内,整体市场需求有企稳趋势。

(编辑:洪晓文)