土拍升温 高溢价频现
土地市场在经过很长一段时间的盘整后,最近略有抬头的趋势。
7月25日,北京海淀拍出一宗“区域地王”,保利+建工联合体斥资89.01亿元成功竞拍北京海淀区西北旺镇一宗地块,溢价率3.5%。其中,住宅楼面价约5.96万元/平方米,销售指导价9万元/平方米。
这是一宗“回炉地”。2016年,北京万科以59亿元拿下这宗地块,彼时的出让条件要求这宗地块需要100%自持,但因为客观原因所限,万科一直未能找到解题思路,后被相关部门收回并重新挂牌,且不再需要企业自持。由于条件放宽,这宗地块的起始价相较初次出让有大幅上涨。
不仅是北京,近期上海、杭州等城市都有高溢价率的地价成交,意味着房企的预期有一定的改观。克而瑞研究中心也分析认为,今年下半年,随着土地供应规模增加与盈利空间宽松同步到来,土地市场交易规模有望边际改善。
但这并不意味着楼市的成交也会随之企稳。进入7月,虽然市场整体的成交仍较前期有所改善,但周度数据的对比却隐现下行的趋势。这是因为,7、8月本就是房地产行业的淡季,叠加政策所激发的需求已接近消耗至尾声。除了政策的加持,房地产行业企稳还受其他客观因素的影响,弱复苏的趋势仍将维持。
土地市场溢价率抬升
今年上半年,土地市场整体的表现十分冷淡。根据Wind数据,2024年上半年,TOP100城市土地合计成交8611.2亿元,与2023年同期相比下降35.1%;中指研究院的数据则显示,今年前6个月,TOP100企业拿地总额3801亿元,同比下降35.8%,降幅继续扩大。
虽然整体成交规模在走低,但由于土拍规则的改变以及供应格局的改变,土地市场的溢价率略有抬升。自去年年底开始,部分城市恢复“价高者得”的土地竞价模式,今年7月,一线城市中的上海也正式加入这一阵营,使得土地市场有了新的变化。
据中指研究院统计,截至目前,在22座实行集中供地的城市中,已有19城恢复“价高者得”的土拍规则,仅有北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策,其中,北京、深圳土拍溢价率上限为15%,宁波为30%。
在土拍规则更迭以后,土地市场呈现复苏迹象,诸葛数据研究中心监测数据显示,今年6月份全国主要地级市土地市场溢价率为9.15%,环比上升2.52个百分点,同比上升4.59个百分点,创近两年内月度溢价率新高。
在这其中,一线城市以及部分二线城市的优质地块受到热捧。可供对比的是,今年6月19日,南京3宗低密度宅地高溢价成交,整体溢价率达15.8%;此外,青岛崂山王家村地块被海业益佳以18.9亿元斩获,溢价率更是高达37.2%,刷新青岛土拍楼面价纪录。
进入7月,这种趋势愈加明显。其中,上海在恢复“价高者得”的竞价模式后,土地市场热度有了明显变化。今年7月9日,上海供应杨浦区平凉社区的一宗地块,最终由保利发展以22.03亿元摘得,溢价率高达21%,打破了杨浦区楼面价最高纪录。
7月24日,杭州成功交易2宗住宅用地,分别位于临平区、上城区,总成交金额达29.4亿元,平均溢价率为28.6%。其中,临平区丰收湖低密度地块在经过46轮竞价后,被绿城集团以6亿元的价格成功摘牌,溢价率高达59.2%,刷新了2019年以来杭州土拍市场的纪录。
北京“海淀地王”的成交,也在一定程度上提振了市场的信心。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称,“地价大幅提升,主要是受市场发展推动等因素影响。自2016年至今,北京经济水平、人均收入以及地块周边配套等均在发展,地块价值也随之水涨船高。从位置上看,该地块周边生活配套逐渐丰富,同时叠加海淀区优质教育资源,总体价值较高。”
一些积极的变化
土地市场回暖的前提是,楼市成交出现回暖的迹象。在“517新政”出台后,楼市出现了明显积极的变化。
2024年5月17日,监管部门推出一系列调控措施,包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%;取消商业贷款利率下限;下调公积金贷款利率等。同时,央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
此后,多地陆续跟进“517新政”,市场成交量也有所上行。据Wind数据显示,中国20个大中城市6月份商品房成交超9万套,环比5月份7.22万套大幅增长25.7%,其中,北上广深的新房、二手房成交规模均大幅增长,创下年内新高。
进入7月,这种向好的市场趋势得到一定程度的保持。根据诸葛找房公布的数据,从累计成交来看,2024年7月截止至21日,重点15城新建商品住宅成交52447套,较上月同期上升14.57%,较去年同期上升7.87%。
虽然整体数据表现尚可,但从“体感”上来看,还是存在一定的温差。
一位TOP10全国性房企的市场营销部人士告诉21世纪经济报道记者,“从我们自身的表现来看,‘517新政’的政策红利释放高点大概是在上个月的中下旬,从那时开始我们监测到的成交数据每周都有小幅的回落。7月整体的数据还没有出来,但由于季节性的因素还有其他客观因素的干扰,我们总体判断,和上个月相比应该有所下行。”
可供佐证的数据是,诸葛找房监测的数据显示,今年第29周(7.15~7.21),上海二手房成交量并未延续稳增态势,环比上周下降8.53%;深圳成交动力也持续不足,第29周二手住宅成交量环比再下降1.71%。此外,郑州、厦门位居跌幅前二,第29周二手房成交量分别较上周下降13.93%、8.63%。
中信证券在近期的一份研报中表示,未来一段时间又将迎来房地产政策出台的小高潮,从上海、北京等核心城市出发,市场的区域性、结构性复苏是有可能实现的。开发企业所面临的资产减值威胁将有所缓解,居住服务类企业的正常经营秩序也能得到保障。各地在限价、落户、利率、财政补贴等方面,仍有广泛的政策出台空间。
中信证券续称,北京上个月兑现调降利率和首付,有助于增强居民对于政策可持续的信心,积极释放自住需求。
(作者:吴抒颖,实习生刘冰仪 编辑:包芳鸣)
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