业绩随市起伏，越秀地产维持1470亿元销售目标｜房企中报观察

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

尽管越秀地产不再如前两年那般冲得迅猛，销售额也随市下滑，但这家房企仍然对今年的市场非常有信心。

今年上半年，越秀地产实现营收约353.4亿元，同比增长10.1%；毛利率约为13.7%，同比下降4.1个百分点；归母净利润约为18.3亿元，同比下降15.9%；核心净利润约为17.4亿元，同比下降18.8%。

显示当期业绩表现的销售额数据同样也录得下滑。今年上半年，越秀地产累计合同销售额约为554亿元，同比下降33.8%。

下滑幅度相对剧烈，但越秀地产仍然坚定维持原有的销售目标。越秀地产董事长及执行董事林昭远在业绩会上表示，尽管面对一个持续下行和充满挑战的房地产市场，但2024年的销售目标将维持1470亿元不变。

越秀地产过去两年在土地市场上南征北战，北京、上海以及大本营广州都留下了不少行业关注的投资手笔。不过，在市场整体下行的背景下，越秀地产也在经历阵痛，同时也在调整安全阈值以应对不确定性。

销售目标不变

越秀地产虽然在今年上半年销售业绩录得下滑，但仍然在行业前列。据克而瑞统计，今年上半年，以合约销售额（全口径）计，在行业的排名上升至第9位。

分区域来看，越秀地产的大本营所在地大湾区仍然是销售额贡献最高的区域。今年上半年，越秀地产录得合同销售约为554.0亿元，下滑超三成；报告期内，越秀地产在大湾区实现合同销售金额约为261.1亿元，约占总合同销售金额的47.1%。华东地区上半年实现合同销售金额约128.8亿元，约占总合同销售金额的23.2%。

不过，在广州，越秀地产今年已经憾失“头把交椅”。克而瑞的数据显示，今年前7个月，广州楼市权益销售额排名第一的是保利发展，共录得212.82亿元权益销售额；越秀地产权益销售额是171.96亿元，排名第二。

虽然销售额下滑明显，但越秀地产对后市信心仍然十足。

林昭远分析称，市场下滑幅度逐步收窄，未来房地产明确进入新的发展模式，保障性住房由政府主导，市场性住房需求由房企进行市场化运作。未来改善型、好产品、好服务才是市场的主流。总体来看，房地产作为国家的重要的支柱产业保持8万亿元到10万亿元的规模是可以期待的，越秀地产所进入的城市成交总额也在2000亿元以上，对市场充满信心。

也是基于这样的信心，虽然上半年销售表现平淡，但越秀地产仍然维持1470亿元的销售目标。不过，越秀地产实现既定的销售目标也并非不可能，中报显示，截至今年上半年年底，越秀地产已售未入账销售金额约1909.1亿元，这或许是越秀地产的底气所在。

林昭远指出，近几年越秀地产逐步在核心城市的核心区域布局，项目的能级较高，周边的竞争程度相对来说没那么强烈，有抵抗风险的能力。与此同时，越秀地产都是采用精准定价、线上线下联动来提高去化能力。整体思路上，下半年越秀地产预期通过“一城一策”“一盘一策”的精准营销策略，加快销售和现金回流，提高去化和回款，实现有质量的去化。

现金流维稳

作为具有融资优势的国企，越秀地产今年上半年在融资端上表现仍然处在较好的区间。

截至今年6月底，越秀地产加权平均借贷利率为3.57%，同比下降41个基点。期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。

在融资渠道方面，越秀地产也拥有比其他房企更多的优势。今年7月，越秀地产在境内成功发行15亿元公司债，其中5亿元3+2年期票面利率2.25%，10亿元10年期票面利率2.75%；在境外发行23.9亿元点心债，其中16.9亿元绿色点心债券，加权票面利率为4.07%。

尽管融资端仍然保持较好水平，但越秀地产的核心财务表现还是出现了不同程度的下滑。截至今年6月底，越秀地产一年内短期借款 305.35 亿元，较年初增加 32.9%；应付账款及票据 16.54 亿元，较年初增加 24.27%。

与此同时，越秀地产的现金保持在相对稳定的水平，但是对短期借款的覆盖比则有所下降。截至今年6月底，越秀地产在手现金余额是481.4亿元，而自由现金流则为255.82 亿元。经营性现金流方面，今年上半年越秀地产录得净流入61.3亿元。

在稳住财务指标的基础上，越秀地产今年的拿地节奏已经放得很慢。实际上，今年越秀地产的投资额并未发生明显变化，此前越秀地产管理层曾经公开透露，今年拿地预算为400亿元，与去年基本持平。

但是，受制于客观因素以及越秀地产自身的经营原因，越秀地产在拿地方面也与其他房企一样采取十分审慎的态度。今年前7个月，越秀地产仅拿地60亿元，而去年同期拿地金额则为213亿元。

在此背景下，林昭远提到，今年下半年仍将保持经营性现金流为正，有效控制有息负债规模，继续降低融资成本，从而让财务状况和流动性更加安全和健康，增强公司的安全垫厚度。