租金收入同比增16%，瑞安房地产的挑战还看明年

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

8月30日，瑞安房地产（00272.HK）公布2024年中期业绩。据披露，瑞安房地产期内营收20.73亿元（人民币，下同），同比减少68%；净利润1.83亿元，同比减少80%；公司股东应占溢利7200万元，同比减少88%。

瑞安房地产董事会主席罗康瑞在业绩会上感慨，目前市场充满挑战，瑞安房地产还能获得盈利，已是非常难能可贵。

罗康瑞此言不虚。过去半年，瑞安房地产受市场大环境影响，住宅交付减少，结转收入也随之下降，导致净利润大幅减少。

但瑞安房地产的赚钱能力仍然跑赢同行，这要归功于在2023年开业的两个新商业项目——蟠龙天地及鸿寿坊。这两个项目贡献了上半年大部分商业物业租金收入。2024年上半年，瑞安房地产的商业物业租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额上升至17.64亿元，同比增长16%。目前，瑞安房地产在上海核心地段的物业总体规模估值已达790亿元。瑞安新天地行政总裁张斌认为，这得益于上半年针对商业物业所推出的创新策略与积极的租赁策略。

不过，瑞安房地产的挑战还在明年。财报数据显示，瑞安房地产的净资产负债率微升至53%，现金及银行存款为105.43亿元。

截至2024年8月29日，自2021年以来，瑞安集团已偿还境外债务合共406亿元，其中包括于2024年8月24日到期的4.935亿美元优先票据。目前，瑞安房地产整体境外负债比例从2021年接近80%降到了47%。

据瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灝透露，公司偿债高峰将出现在2025年，届时大约会有86亿元的负债到期。其指出，公司现金流短期内承压，但相信随着2025年公司总体财务情况的改善，到2027年、2028年的时候，负债规模将会减少，公司杠杆也随之下调。

为了降低对境外融资的依赖，瑞安房地产自去年下半年也采取了多种手段，比如加速出售资产、推动境内融资等。孙希灝指出，未来还是会审慎管理整体的财务情况，包括会参考各种不同的融资和负债管理的方案，确保公司未来的流动性有一定保障。

孙希灝指出，目前公司碰到的挑战，不是负债过高或过多的问题，而是融资环境的问题，连带公司整体的流动性也遭遇很大的挑战。其表示，由于房地产行业的整体流动性可能仍然紧缩，对短期业务前景持审慎态度，并将继续审慎管理财务、不断审视市场，并采取最合适的债务管理策略。