上海实施“双高双竞”新规后首场土拍：参拍房企数量大幅减少

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

9月14日，上海五批次土拍中，房企面对静安区两宗地块，态度谨慎的同时，也有一宗地块也刷新了溢价率新高。

此次土拍仅推出两宗地，有两大看点：一是均位于静安区；二是上海自8月15日修改土拍规则，即“双高双竞”之后的首场竞拍。

此前的8月15日，上海升级了土地出让交易规则，自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即第一轮竞价达溢价率上限后，进入第二轮竞品质阶段，达上限后进入第二轮竞价阶段，最终价高者得。

不过，当天两宗地均没有触发第二轮竞高品质的阶段，也没有触发价高者得的阶段。其中一宗地块以底价成交，另一宗地块仅四家报名，分别为中海地产、招商蛇口与南通瑞城联合体、象屿与越秀联合体、保利发展与上海建工联合体。竞拍过程中，仅有两家积极出价，房企的谨慎保守不言自明。

最终，本次土拍揽金120.25亿元，相较于106.79亿元的起拍总价，溢价率12.60%。出人意料的是，静安区灵石社区N070402单元094a-14地块只有中建玖合报名参拍，以底价约63.66亿元成交。静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块经过160多轮竞拍，最后被招商蛇口、南通瑞城联合体以56.60亿元竞得，楼板价114145元/平方米，溢价率31.2%。

今年7月，上海年内三批次土拍，取消了自2021年一批次集中供地开始溢价率10%的限价竞价。自此，热门地块的溢价率被不断刷新。

7月，保利发展经过60轮竞价后，约22.03亿元竞得杨浦平凉地块，溢价率达21.18%；8月，绿城以总价约48.05亿摇号斩获的徐汇滨江地块，溢价率30%；此次招商蛇口、南通瑞城联合体拿地溢价率高达31.2%。

不过，为何此次两块地均没有触发价高者得的阶段？同策研究院研究总监宋红卫认为，此次土拍节点与与部分企业财务要求不一致。此时拿地对房企实现当年回笼资金有难度，是房企谨慎报名参拍的原因之一。从土地出让文件的内容来看，宋红卫认为“双高双竞”土拍规则入市首拍达到了预期效果。

上海中原地产市场分析师卢文曦则指出，房企的心态变化与近期公布的一系列经济以及行业数据有关。当下市场对于未来持续向好的预期不足。

9月14日，国家统计局70城房价数据出炉，数据显示房价还处于下跌通道内。值得一提的是，上海新房指数虽然领跑全国，但二手房市场出现明显下跌，未来改善客群是否能源源不断投向市场是一个未知数。

上海中原地产数据显示，今年8月，上海二手房成交1.6万套，仅仅在1.5万套的“荣枯线”上运行。展望后市，卢文曦认为，政策效应在减弱，市场表现疲软意料之中。目前市场分化越发明显，新房市场就靠高端改善在支撑，一旦此类产品交易降温，市场或进入调整。存量市场虽然还是以低总价的“上车房”为主，但成交量无法释放出来的话，置换链条还会受到制约。