金地有息负债余额下降102亿元 重新定价存量项目加速去化

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

今年上半年，房地产市场整体表现平淡，房企的财报也在低基数的基础上，再度出现明显下行，销售额排名前列的房企也无一例外。金地也是其中之一。

根据金地此前发布的半年报，今年上半年，金地实现营业收入211.29亿元，同比下降42.67%；其中，房地产项目结算收入141.01亿元，同比下降54.72%。利润方面，金地则录得归母净亏损为33.61亿元，同比下降319.43%。

虽然业绩表现不佳，但金地已经基本度过了去年及今年上半年的偿债高峰，下半年仅有一笔中票到期，压力也随之降低。

金地董事会主席徐家俊在9月18日举办的业绩会上也表示，金地将通过大宗资产处置、加速销售去化、积极拓展融资渠道等手段，积极筹措偿债资金，并完成公开市场债务的如期兑付，公司主要股东也都在通过不同方式为公司发展提供支持。

面对市场的不确定性，徐家俊在业绩会上也指出，基于当前的宏观经济与行业发展状况，未来市场将维持当前供需状况，金地将根据不同地方的市场状况随行就市，并发挥营销自渠的优势，取得市场领先。

这或许意味着，在对市场充分预判的前提下，金地也将在可行的范围内对项目进行重新定价以加速去化。不仅是金地，目前头部的房企也均有意通过各种营销手段加快去化，这是当前自救的有效手段。

积极偿债

金地录得亏损的表现，与其销售表现走势一致，并在去年全年的业绩表现中有所体现。

2023年，金地集团实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%；归母净利润为8.88亿元，同比下降85.48%；扣非后则录得净亏损10.99亿元。今年上半年，金地维持业绩下行的趋势，归母净利润也由盈转亏。

今年上半年，金地录得归母净亏损为33.61亿元，同比下降319.43%，亏损的原因主要是受资产计提减值影响。今年上半年，金地计提资产减值准备29.25亿元，其中计提信用损失准备8.34亿元，计提存货跌价准备20.91亿元。

此外，房地产行业毛利率持续下行也对金地的净利润带来冲击，这也是行业的普遍现象。今年上半年，金地的毛利率为11.04%，同比下降5.36个百分点。

金地财务总监曾爱辉在解释利润下滑的原因时表示，2024年上半年行业维持深度调整的局面，金地集团将确保现金流安全作为首要任务，采取随行就市的价格策略，加速去化和现金回流，在利润上会出现一定程度的折损。此外，金地销售规模同比下降，导致结转规模、毛利率出现同比下降，叠加资产减值的计提，营业收入和利润同比下降。

虽然营收和利润表现平淡，但金地偿债仍在有条不紊地进行中，而且偿债高峰期已经基本过去。

根据金地提供的数据，截至目前，金地今年已累计偿还了境内公开市场债务约136亿元，同时8月已如期偿还到期的4.8亿美元债，目前金地已无存续境外美元债。

从压减的债务规模来看，金地的措施也行之有效。截至2024年半年末，金地账面货币资金余额为231.2亿元，较2023年末减少了66.2亿元，主要原因是金地及时调整负债结构，严守现金流安全红线，积极偿还到期债务，控制杠杆水平。

截至2024年上半年年底。金地有息负债余额为817亿元，较2023年末的919亿元下降102亿元，有息负债下降规模大于货币资金下降规模。2024年，金地也仅剩余一笔待偿还公开市场债务为11月～12月份合计到期的30亿元中期票据。

针对这笔票据的偿还安排，徐家俊表示，金地将通过大宗资产处置、加速销售去化、积极拓展融资渠道等手段，积极筹措偿债资金，并完成公开市场债务的如期兑付，公司主要股东也都在通过不同方式为公司发展提供支持。

相较于其他混合所有制房企，金地的股东对之的态度相对积极。去年年底，金地集团、福田建设将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司51%和49%股权全部转让给福田投控，福田投控作为金地的股东接手金地环湾城项目，这为当时即将有多笔债券到期的金地解了燃眉之急，金地也顺利度过了今年上半年的偿债高峰期。

随行就市

尽管当前的生存状况有所改善，但是市场的挤压仍然让金地的未来充满悬念。金地近年来在土地市场上的投资几近停滞，已经让之销售额下滑至低点，未来可供结算的规模也已经大不如前。

根据金地披露，截至今年上半年年底，金地总土地储备约3589万平方米，权益土地储备约1599万平方米，其中，一、二线城市占比约75%。而去年年底，金地集团总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约1800万平方米。以此可见，金地的土地储备在较快消耗。

在销售额上，金地也随市下滑。今年上半年，金地累计实现签约面积240.3万平方米，签约金额361.1亿元。公司新开工面积约59万平方米，竣工面积约469万平方米。而今年前8个月，金地销售额表现也未能好转，期内累计实现签约面积321.6万平方米，同比下降46.44%；累计实现签约金额476.1亿元，同比下降56.25%。

金地在此前的公告中表示，将根据实际经营情况对全年的新开工和竣工计划进行调整，调整后的全年新开工计划约95万平方米，竣工计划约1071万平方米。此外，金地也将根据市场变化、项目获取情况，按照以销定产的原则，合理安排新开工计划，并确保竣工和交付如期达成。

21世纪经济报道记者根据财报测算，今年上半年，金地成交均价为1.5万元/平方米，而去年全年则为1.75万元/平方米。以此对比，今年上半年金地成交均价有一定的下滑，这或许有产品结构调整的因素，但同时也是随行就市的结果。

徐家俊表示，金地通过优化渠道管理、加快资源盘活、提升经营管理水平来应对挑战。在优化渠道管理方面，金地持续推进合伙人体系和线上获客模式，借助线上平台，积极拓展客户并提升线上销售转化率；资源盘活方面，公司对存量项目进行二次定位，确保项目在市场中的竞争力。经营管理方面，加大考核力度，提升管理精细化水平。

从金地管理层在业绩会上的发言来看，金地的这种主动动作或许还将持续。徐家俊表示，基于当前的宏观经济与行业发展状况，公司预计未来市场将维持当前供需状况，因此将根据不同地方的市场状况随行就市，并发挥营销自渠的优势，取得市场领先。

在继续随行就市加快去化的同时，金地对土地市场依然保持谨慎。

金地总裁、财务负责人李荣辉在业绩会上表示，受到销售市场的持续降温及行业流动性较为紧张的影响，金地自2023年下半年开始缩减投资。未来，金地将依据市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土地储备。公司将持续加强对宏观形势的分析与研判以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响，根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略，做好投资资源的配比和调度工作。