21解读｜央行研究允许银行贷款支持市场化收购房企土地，落地仍有难点待破

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策。除了备受关注的降低房贷利率以外，潘功胜还表示，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时人民银行可提供再贷款支持。

这一政策其实是“517新政”的延续。其时，住房城乡建设部副部长董建国表示，将妥善处置盘活存量土地，对目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回、收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

这次潘功胜的提法，是在地方政府的基础上加入了市场化的手段。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，这是今年“517新政”中的部署，事实上纾困受困企业的金融支持，在2022年底的金融16条中也有表述。

李宇嘉认为，当前的难点是开发商存量土地已经抵押，而且债务偿还有难度，部分有隐性债务而难以解除。另外，开发商也不愿意很低的价格售卖。即便想售卖，也很少有主体入场买，一方面因为招拍挂市场上可能有又便宜、区位又好的地块；另一方面，原有的地块，有的有配建、有商办或自持。在当时市场条件下这些规划要求是可承受的，现在来看难以承受，而修改规划的难度比较大。

“类似支持有很多，关键是在自主自愿、市场化、法制化，资金必须要平衡前提下，这种支持很难落地。”李宇嘉强调。

除此以外，潘功胜还提到，今年5月下旬，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，拟将保障性住房再贷款政策中，人民银行的资金支持比例由60%提高至100%，加快推动商品房去库存。

潘功胜表示，原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。