实探杭州“金九”楼市：头部学区房遇冷，购房者投资心态生变

21世纪经济报道记者柳宁馨 实习生柯静娴 杭州报道  9月26日，中共中央政治局召开会议，提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

日前，北京、无锡等城市释放出优化楼市政策积极信号，更多的城市也有望跟进。对房地产市场而言，以往的“金九银十”意味着销售旺季，但今年略显冷清，楼市信心仍待恢复。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。这一政策风向有望对楼市产生影响。

21世纪经济报道记者近日走访发现，在楼市调整期的大背景下，杭州9月楼市成交量比较平淡，成交价格继续下降。同时，头部学区房此前降价明显，目前成交量有所下降，部分处于观望状态的购房者基本认可房价依旧会降的趋势，考虑住房价值优于投资价值，不愿为学区高溢价买单。

地方促进住房消费涌动

9月22日下午，21世纪经济报道记者走访了杭州上城区江湾新城板块的某新房售楼处，当天咨询该楼盘的购房者不少，但参观楼盘样板间的人较少，实际购买的人也较少。

上述售楼部工作人员告诉记者，当前房地产市场较为冷淡，购房者比较谨慎，该项目有一个热门的楼盘，7月份首开时是拼社保的，现在完全不需要拼社保可以直接购买。

进入9月，新房销售仍待提振。根据杭房数据公布信息，截至9月25日，杭州9月新房成交3011套，而8月份这一数据为5134套，成交量下降明显。

萧山区钱江世纪城板块也是杭州此前热门的购房板块。链家地产水晶城店一位房产中介告诉21世纪经济报道记者，9月份的楼市行情好一些，成交量比8月份高，但价格没有回升，“‘金九银十’的二手房成交量还行，价格应该不会再涨了，只要能稳住就行。”

21世纪经济报道记者还走访了余杭区闲林板块、余杭区良渚板块等部分房产中介门店，这些板块此前是杭州刚需购房者的重要选项。这些板块的房产中介反馈的信息是，二手房市场行情仍然低迷，购房者观望情绪浓厚。一位余杭区的房产中介透露，今年9月以来，自己所在门店仅完成一单房产交易。

根据杭房数据公布信息，截至9月25日，杭州9月二手房成交量为4108套，今年8月份这一数据是5597套，体现出二手房交易仍然比较平淡。

不过，一位我爱我家雅居乐店房产中介告诉21世纪经济报道记者，9月下旬以来，前来咨询的购房者增加，虽然观望的比较多，但感觉比9月上旬有所好转。

一个明显转折点是，9月24日央行对下调存量房贷利率、统一首套房和二套房首付比例的积极信号释放。潘功胜在新闻发布会上表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

事实上，部分城市已经开启促进住房消费的工作。9月20日，北京提出，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。随后，无锡也提出，抓紧出台新一轮房地产相关优化政策。

杭州也已发布相关举措，期望带动房地产市场回暖。9月26日，杭州市房地产中介行业协会发布《关于组织开展商品住房“以旧换新”活动的通知》，鼓励拟换房人、开发企业与经纪机构签订三方服务协议，锁定新房房源并设定一定期限的“免责期”，“免责期”内若旧房售出，则新房购买继续进行；若旧房未售出，则房地产开发企业无条件解除认购协议。

此前，8月8日，杭州萧山区发布《关于促进房地产市场健康平稳发展举措的通知》，涉及公积金、二手房过户、购房优惠券、企业团购等多个方面，其中，在萧山区购房可以领取3万元消费券。9月，杭州桐庐也发布购房政策，今年9月10日—12月31日期间，领取购房消费券并购买新建商品住宅的，给予每套3万元的购房补助。

学区房溢价效应减弱

除了房地产整体的行情变化，垂直化的购房需求也发生了变化。杭州市场上，此前溢价效应明显的优质学区房在本轮楼市调整期遇冷，购房者更看重住房实效，头部学区房热度继续降温。

在杭州上城区的艮北新城板块，绿城杨柳郡一直是该板块的必看房产项目，也是今年8月杭州月度成交冠军，除了小区体量大、有本地房企品牌效应加持之外，受热捧的重要原因是该小区的学区较好。

上城区一位熟悉绿城杨柳郡的房产中介李雨告诉21世纪经济报道记者，绿城杨柳郡的成交一如既往比较频繁，在今年整个杭州不太好的市场行情中，这个小区的成交量一直都很好，每个月的成交都比较活跃。

也有房产中介表示，绿城杨柳郡自带两所幼儿园、小学（采荷教育集团旗下的澎致小学）和初中（彭杨中学），“不少人买杨柳郡都是冲着学区来的”。

根据杭州贝壳研究院数据，绿城杨柳郡8月成交了27套，但8月网签均价约4.3万/㎡，环比上月跌了6%，仍然是处于“以价换量”的阶段。

梳理今年以来该楼盘的成交数据可以发现，今年1月、4月、6月、7月，绿城杨柳郡分别签约成交了12套、21套、13套、15套，处于波动递增状态，而降价带来的成交量提升十分明显。

这一杭州现象级楼盘的变化也反映购房者对学区房的心态变化。在一个杭州购房交流群中，21世纪经济报道记者观察发现，“学区溢价”成为购房者时常提到的词，不少购房者表示不愿意为了学区溢价负担更高的房产价格。

一位购房者表示，目前，买学区房为了以后孩子上学提前投资的观念已经大大弱化，过去学区房的神话主要是买好房子后，孩子读完书还可以把房子涨价卖出去，不会考虑亏本的问题，但现在情况已经不同了。

杭州西湖区一位房产中介杨波告诉21世纪经济报道记者，学区会被分为一档、二档，杭州很好的学区房依然很贵，平均价格在6万～7万/㎡，二档的学区房平均价格在3万～5万/㎡。

杨波透露，杭州一档的学区房现在卖不动，一是总价太高，二是现在和以前比降价太多，投资属性已经大大弱化；二档的学区房因为学区价格溢价逐渐回落，目前卖得还可以。

（应受访者要求，李雨、杨波为化名）