房地产“白名单”项目融资机制将再优化：“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”

21世纪经济报道 记者李愿 北京报道

为推动房地产市场平稳健康发展，各相关部门抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，以推动市场止跌回稳，这其中就包含多项金融相关政策。

“要将商品住房项目贷款全部纳入‘白名单’，做到‘应进尽进’。”10月17日，金融监管总局副局长肖远企在国新办“促进房地产市场平稳健康发展有关情况”新闻发布会上回答21世纪经济报道记者提问时表示，纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法权益。

肖远企同时表示，为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，金融监管总局还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

数据显示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。“预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。”肖远企称。

综合发布会信息来看，房地产金融增量政策除“白名单”项目融资机制优化外，未来进一步的政策预计还有：银行信贷支持盘活闲置存量土地、城中村改造和危旧房改造的货币化安置相关。

探索了一系列制度体系

9350亿元（5月16日，截止时间，下同）、近1.4万亿元（8月21日）、1.43万亿元（9月24日）、2.23万亿元（10月16日），城市房地产融资协调机制建立以来，“白名单”项目贷款额度不断稳步增长。

各地金融监管局也陆续了披露了“白名单”项目工作推进情况：10月8日，湖北金融监管局披露，协调机制实现“三个全覆盖”，目前已完成281个“白名单”项目推送，银行审批通过率98.93%，融资金额落地率98.99%，审批通过融资额736.40亿元；9月9日，安徽金融监管局披露，该局开展保交房“1+N+X”一揽子政策要点培训，调整充实省市两级专班，抽调相关部门、金融机构精干人员集中办公，对604个“保交房”项目进行逐个分析会商，推动符合条件项目尽快进入“白名单”……

今年1月，住建部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制；今年6月，两部委再次联合印发文件，针对提高“白名单”项目的推送效率和质量提出了多项优化措施，以进一步发挥城市融资协调机制的作用，满足房地产项目合理融资需求，切实支持做好保交房工作。

“在各方的共同努力下，城市房地产融资协调机制取得了良好效果。”在9月24日的国新办新闻发布会上，金融监管总局局长李云泽表示，这个机制最大的特点就是“以城市为主体、以项目为中心”，将房企集团的风险与房地产项目的建设区分开来，充分发挥属地政府的统筹协调作用，把合规的在建已售项目纳入项目“白名单”，引导金融机构满足房地产项目的合理融资需求，推动项目建成完工和交付，切实保障广大购房人的合法权益。

此次发布会上，肖远企也表示，“白名单”和城市融资协调机制已经建立了半年多时间，经过各方的努力，现在已经有很好的经验和做法。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，都探索了一系列比较完整的制度体系。

一个案例可以很好地说明城市房地产融资协调机制发挥的作用：在广东珠海有个住宅项目，前期已经出售了部分房屋，后来因为种种原因，这个项目处于停工状态。城市融资协调机制建成以后，省级、市级等好几个层级都建立了相应的融资协调机制，在协调机制的协调和推动下，使得这个项目符合纳入“白名单”的条件标准，最终推动这个项目纳入了“白名单”，然后某一家国有大行对这个项目新增了贷款6亿元，这个项目很快就复工建成，而且相应的配套设施也同步建成，项目很快就成为珠海的一个畅销楼盘。很多人看到项目建成，而且配套设施都非常好，就来买这个项目的房子。

光大银行独立董事邵瑞庆认为，推动建立城市房地产融资协调机制，是在当前形势下破解房地产行业融资难题、稳定房地产融资的务实举措，是促进项目建成交付、保障购房人权益的民生政策，也是防控房地产金融风险、促进金融与房地产良性循环的有力抓手。

“应进尽进”“应贷尽贷”“能早尽早”

随着房地产对于宏观经济的重要性发生变化，促进房地产市场止跌回稳的迫切性进一步提升，金融支持政策需进一步发力。

9月26日召开的中央政治局会议提出，要加大“白名单”项目贷款投放力度。国务院副总理何立峰10月10日至12日调研房地产时表示，要充分发挥城市房地产融资协调机制作用，加快修复问题项目，促其尽快达到“白名单”标准，金融机构要进一步优化信贷审批和放款流程，提高效率，切实做到保交房攻坚战项目“白名单”应进尽进、贷款应贷尽贷。在此基础上进一步推动“白名单”扩围，将所有符合条件的在建已售商品房项目纳入支持范围，有效保障项目建设资金需求，力促房地产企业确保按期保质交房。

“我们目前正在按照中央政治局会议的精神，抓好贯彻落实。”肖远企在发布会上表示，主要工作有：一是要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

“应进尽进”方面，肖远企称，经过认真地研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。

“应贷尽贷”方面，金融监管总局已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。“各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。原则上，如果有关条件和要求没有发生变化，对于进入‘白名单’的项目，银行就应做到‘应贷尽贷’。”肖远企同时表示。

日前，山东省房地产融资协调机制召开省市联席会暨政银企对接会，山东金融监管总局、六大行山东分行等有关同志参加会议。会议提出，要突出抓好三项重点工作，务求“白名单”制度尽快取得明显成效：一是突出抓好项目推送，要按照“成熟一个、推送一个”的原则，积极开展县（市）域、保交房和出险房企项目推送，持续扩大“白名单”项目规模；二是突出抓好问题修复，对反馈的问题项目，要列出清单、形成台账，“一项目一策”，“一对一”指导，督促相关企业加快问题修复，相关问题解决后，尽快再次审查并推送。三是全面加快融资落地，要积极完善放款条件，加快项目建设进度，尽快推动融资放款，拉动房地产开发投资企稳回升。

商业银行方面，21世纪经济报道记者了解到，浙商银行近日制定了《提高站位干字当头，争当高质高效落实中央金融政策组合拳排头兵工作方案》，其中在促进房地产止跌企稳专项行动方面提出，将加大房地产融资协调机制“白名单”项目投放力度。

“能早尽早”方面，肖远企表示，今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。

“这样做的好处就是贷款资金可以快速及早发放到房地产‘白名单’项目公司的账户上，可以提早把钱支付给上下游企业，比如水泥、钢材这些上游企业，还有施工建筑企业等，这样就能够确保房地产项目、住房项目及早甚至提前开工建设。”肖远企解释称，同时，因为这些贷款资金是进入了房地产项目公司的项目资金监管账户，专款专用，封闭管理，就不会被项目公司挪用，贷款资金就是用来建这个项目和它的配套设施的，将全部用于项目建成交付，这样有利于保障购房人的合法权益。