新政楼市观丨上海新房二手房复苏强劲，豪宅市场却出现盘整信号

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

自9月29日推出调控楼市的“沪七条”以来，上海房地产新政已出台满月。网上房地产数据显示，截至10月29日，10月上海新房网签4475套，环比增长20.5%；二手房成交超过2.3万套，环比增长约56%。有不少机构预测，10月全月，上海二手房成交量有望冲击2.5万套。

值得关注的是，楼市复苏背后，是新增供应的大量入市。就在上周（10月21日-10月27日），上海新增供应环比增加超过70%。易居地产研究院数据显示，上海中外环与外郊环的去化周期较长，分别为12.1个月与13.5个月，同比上涨195%与129%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，前期售楼处带看量的增长转化为认购数据，有助于提振市场信心。不管是首次入市的刚需客户还是改善买家，近期入市都较为积极，这证明了政策效果非常显著。交易主力产品价格向中低价位倾斜的趋势明显，但高端项目并没有彻底“熄火”，市场还保持一定温度，呈现多点开花格局。

其认为，未来一段时间，这种热度不会快速消散，成交还有望保持高位运行。

10月二手房成交量破2万套

新政对上海楼市成交量的止跌回稳可谓立竿见影。这当中，有几个趋势值得关注。首先，早已进入存量市场的上海楼市，二手房成交量回暖明显。网上房地产数据显示，10月以来，二手房（含商业）成交量有5天单日成交冲破千套大关，其中10月13日成交1334套，创下近一年来新高。

相比之下，10月上海的新房成交4475套，虽然环比上涨了20.5%，但这是建立在9月较低的基数上。今年上海一手房网签高点出现在6月，为14118套，环比上涨约16.71%。

在政策的引导下，外环外区域的供应和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一周内，上海新房供应19.20万平方米，环比增加70.47%。成交量也达到这一水平，环比增加57.19%。

其次，对比上海6月二手房网签数据会发现，10月单月二手房成交量可能并不会创新高。楼市成交量回暖还有空间。

今年6月，上海二手房成交26374套，不仅创下今年新高，也是2021年6月以来月度新高（历史记录显示，上海二手房最高的单月交易量出现在2013年3月，接近70000套；次高记录则是2016年的3月和6月，当时的单月成交量超过了50000套）。换言之，如能达到2.5万套，那10月份将是自2021年6月以来的当月成交量第二高。

不过值得关注的是，除了交易量外，二手房交易的一些先行指标表现亮眼，比如带看量、带看量转化率、新增挂牌量环比增长等都指向了成交量的上涨。

上海楼市的复苏强劲，还有一个指标就是从房东挂牌价格来看，降价出售的数量减少了。一名中介业务员王林（化名）透露，国庆节前与节后的交易状况大不相同。国庆节前，在挂牌价格的基础上，经纪人一般都会劝房东降价出售，具体的成交价格一般不会高于同小区同户型的最低价。这样的劝说往往有效。

王林表示，自己在9月的成交中，大多数都是在房东降价后成交的。

国庆节后，王林发现，那些不愿意降价的房东中，很多不会再降价，而是一心等价格回暖再卖。

豪宅行情现盘整信号 

在新房、二手房成交量回暖的背景下，上海豪宅也走出了一波向上的行情，整体热度提升。易居地产研究院的统计显示，近几个月来，上海超过10万元/平方米的豪宅成交面积呈逐月上升态势，多个项目开盘去化率达到100%，最低也在74.9%。2024年1-9月，上海1000万元以上住宅成交套数达到了9455套，占比成交总量的24.3%。

但与2023年同期相比，这一数据仍然下滑了22%。但该机构指出，比起苏州、武汉、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅，上海豪宅的表现稍好一点。

易居地产研究院指出，相比上半年的“527”新政，此轮新政后，多个重点楼盘来访量有大幅上升，成交量也较以往明显提升。从价格梯度看，相比刚需盘，高端项目的买家似乎更有信心。该机构指出，有85%的购房人出于信心提升购买6万元-9万元/平方米的房源。而购买均价4万元/平方米-6万元/平方米的房源的购房人中，则有63%是基于整体信心的提升。

从开发商的角度，销售策略也在调整。比如位于上海徐汇滨江板块的“中海领邸”，开出了低于房地联动价（即政府指导价）的价格，这种策略以往在外环外楼盘中可见，如今也开始出现在内环内豪宅的销售中。记者留意到，中海领邸拿地时的房地联动价在14.2万元/平方米，在其刚发布的价格清单可见，主力户型为102平方米，均价为13.2万元/平方米；143平方米户型的均价14.1万元/平方米。这两种户型的价格不仅低于房地联动价，也低于前期销售均价。

同样位于徐汇滨江的招商蛇口“海上清和玺”，位于外滩的“陆家嘴太古源·源邸”，项目还未拿到预售证，便开启高调推介。

卢文曦认为，过去很长时间，上海豪宅交易维持量价齐升的局面。如今出现降温，一方面反应出上海市场的“此消彼长”，外环及外环外的成交量起来了，相比之下豪宅市场的增长力度显得稍弱。另一方面则说明，持续了将近一年的“日光”行情后，豪宅市场正在进入盘整阶段。

事实上，对于购房者而言，对豪宅的选择也越来越挑剔。

除了改善居住之外，豪宅通常还承载着资产保值的诉求，一些千万豪宅的主力买家，开始将关注点落位于产品。“买不到好房子”，是近期记者跟踪的两名购房人的强烈感受。郭丽娜（化名）是一名外地来沪与女儿同住的退休母亲，其女儿工作多年，已有一定积蓄。郭丽娜也并非在上海第一次买房，其在今年上半年将手中的徐泾板块一套房子以亏本四五十万元的价格出售，并将老家（某省会城市）的一套高端住宅出售，一共筹集了1000万元出头。她想借这次机会改善居住并实现资产的保值增值，却因缺乏好的项目而陷入纠结。

王露莎（化名）则是一名不折不扣的刚需置换买家，为了女儿上学便利，并兼顾自己从小居住在杨浦的“老上海”情节，手握2000多万元现金的她看了多个项目，但也感慨，“不是这有问题，就是那有问题”。

这就不难理解，上海的高端住宅项目也面临激烈竞争和去化压力。公开信息显示，大批高端项目以及风貌别墅将会在年底陆续入市，比如绿城拿下的徐汇滨江地王、陆家嘴和太古地产联手打造的太古源源邸、招商蛇口海上清和玺等。这无疑会加剧豪宅市场的竞争。

同策研究院研究总监宋红卫用“马拉松”来形容当下的上海楼市，他认为，经历此前多年的量价上涨行情，上海豪宅进入阶段性盘整也在情理之中。