成交量创新高！广深楼市迎来近年最火爆“银十”开局

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州、深圳报道

9月29日，广州、深圳两座一线城市同时宣布限购松绑。广州于当日宣布全域放开限购，深圳则是优化分区住房限购政策，并全面取消限售，同时优化个人住房贷款政策。

政策发布后，广州、深圳迎来了近年最火爆的“银十”开局。今年“十一黄金周”期间，广州、深圳两座城市成交量均创出新高，随后热度虽有所下降，但无论是新房或者二手房，成交量仍明显活跃。

新政发布至今已经满月，广州、深圳也纷纷晒出楼市成绩单。广州市住建局最新披露数据显示，截至10月27日，10月广州全市新房累计网签8642套，已创下去年3月份以来的新高；深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，10月深圳新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高。中原研究中心预测今年10月深圳网签量有望创2022年以来月度新高。

虽然今年10月整体市场趋势表现活跃，但后市的表现仍然扑朔迷离。在接受21世纪经济报道记者采访的多位从业人士看来，广州、深圳楼市预计热度还将持续一段时间，但10月下旬以来，广州多数楼盘的来访量以及成交量均已有明显回落，深圳虽然情况略好但后续情况也有待观察。

在此情况下，广州、深圳楼市后续行情仍有待进一步观察。

量涨价稳

虽然深圳楼市松绑的幅度不及广州，但是新政后市场的变化更为明显。

深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，深圳新房住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和；新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。

一位龙头房企负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“新政后深圳的表现是全国市场中最好的，持续的时间比较长。国庆节后仍然成交表现不错，而且确实有一些楼盘小幅收回了折扣。”

据21世纪经济报道记者了解，光明区的中建观玥“日光”后，周边的中海时光境顺势加推，但价格比市场预期要高2%～5%。龙华的多个项目折扣也有所收回。

此外，目前新取证项目多数认购情况也不错。其中，位于宝安的前海未来城项目在近期取证600套，据项目开发方卓越地产提供的数据，这一项目目前已经有超过1000组认筹。

与此同时，深圳二手房表现也有所回暖。据深房中协提供的数据，截至10月27日，二手房已录得6811套，至此深圳二手房录得量已连续3周超2000套，二手房市场保持火热态势，楼市政策效果显著。按当前市场走势，今年10月成交量大概率会突破8000套。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦分析称，一二手房成交创近几年新高，反映出深圳市场确实火爆起来，客户预期明显改善，入市意愿大幅提高。现在是新房更为火热，热点区域性价比高的项目去化非常好，存量下降很快。未来行情有望转移至二手房，带动整个市场活跃起来。

热度降低

与深圳相比，广州楼市虽然整体活跃度也有所提升，但进入10月下旬市场已明显降温。

公开数据显示，新政以来（9月30日—10月27日），广州新建商品房网签108.32万平方米。比去年同期的81.24万平方米，增加了33.3%，环比9月全月商品房网签74.43万平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65万平方米，比去年同期的68.89万平方米增加了37.4%，环比9月全月住宅网签56.03万平方米增长68.9%。

不过，据21世纪经济报道记者从多家房企了解到的情况，黄金周过后，广州楼市热度已经回落明显。“我们项目黄金周那七天来访量破2000，之后一周就跌到了不到500多，现在已经跟9月平均相比没有什么差别了。”一位广州近郊区的楼盘策划人士表示。

与此同时，广州的二手楼市网签量创出高峰。今年10月前4周，广州累计二手住宅网签宗数已超过9000宗。其中，黄金周后一周的成交量达到3120宗，创下近19个月新高，此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年来的周成交量高位。

需要指出的是，广州的二手房仍然呈现非常明显的“以价换量”局面。据21世纪经济报道记者从多家中介机构了解到的信息，新政出台后，部分房源出现反价的情况，但整体上的成交仍然以低价房源为主。

天河牛奶厂片区的一位业主告诉21世纪经济报道记者，“我们小区最高成交价是8万（元），现在大多数都降到了5万（元）左右。但就算这样，成交也很难有进一步跌的可能，我挂着5万多的单价，也没什么人来看。”

后续待考

事实上，当前广州、深圳的楼市表现在新政出台之初市场已经有所预判。

其时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就表示，在一线城市中，广州的城市能级相对北上深要低一些，广州松绑限购的影响在实际的效果显现上，都相比北上深要小一些。由于广州此前的限购范围已经很小，而且在预期之中，该政策本身的效果可能并不会很大。

随后，广州的市场表现也印证了这一点。

一直以来，深圳楼市的交投更活跃一点，此次虽然尚未全域松绑限购，但成交量已经有较明显的体现。但是，谈及后市，市场也不敢盲目乐观。

美联物业全国研究中心总监何倩茹就表示，目前市场对新政的反馈是非常积极的，相信未来三个月的交易量能保持在相对高位水平；但刺激作用能否维持更长的时间，还有待观察。

一位深耕大湾区的房企总部人士也告诉21世纪经济报道记者，“就我们的观察和跟踪，深圳限购松绑后应该会有1个多月的活跃期，然后进入12月可能随着年终冲刺促销也会有效带动成交，但如果未有其他政策的配合，可能热度的持续也会随之减退。”

中指研究院则分析认为，整体来看，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。