新政楼市观丨专项债收储重启：有民企已上报闲置地

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称“《通知》”），规定了专项债收储土地的相关细节。

《通知》表示，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。

这意味着，搁置了五年的土地储备专项债正式重启。

同策研究院研究总监宋红卫指出，地方政府以专项债形式收储闲置地，从而给企业输送现金流，基本逻辑还是要项目能实现自平衡。有房地产从业人员认为，此次闲置地收储，仍然以国企为主力，可在很大程度上释放国企的流动性。

但已有民企享受到这一政策的利好。11月14日，21世纪经济报道记者询问一家中部地区大型民企相关人士获悉，该公司已经上报闲置地，但该人士并未透露具体细节。

政策提速

早在2014年，监管部门在制定规范地方债相关方案时便要求，土地储备所需资金只能来源于财政或专项债。此后，土储专项债的发行规模便不断提升。但到2019年，出于楼市调控等考量，土地储备专项债暂停发行。

近期，在“盘活存量”的政策导向下，重启土地储备专项债的预期不断强化，并很快落地。

10月12日，财政部副部长廖岷介绍，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地储备项目。

10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，自然资源部副部长刘国洪表示，盘活存量闲置土地工作是自然资源部当前工作的重点。在控制新增方面，暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。在盘活存量方面，财政部已宣布允许专项债用于土地储备。

刘国洪提出，专项债用于土地储备将优先考虑企业无力开发、不愿开发、还没有动工建设的住宅商务用地。此外，自然资源部还将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款。

发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企提出，允许政策性银行、商业银行对闲置存量土地的收购发放一定比例的收购贷款，主要目的是推动更加高效利用好闲置土地，同时改善和释放房地产行业现金流。

中国央行副行长陶玲则指出，人民银行正会同有关部门抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的再贷款支持。

11月11日，自然资源部发布《通知》，对于收购土地的类型、收购价格、如何处置等方面均有详细解读。

《通知》明确，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

《通知》还指出，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。

近两年，房地产企业处于去库存周期中，由于市场复苏一度不及预期，使得开发商对存量土地收储有着较高的期待。但考虑到一些市场主体已经出现债务违约，主体信用良好、未出现违约的企业被认为将率先享受这一政策利好。

华泰地产研究团队分析，推进收储闲置地或将优先利好地方国资房企，尤其是当地城投类企业。后续一是需要关注收地专项债的具体规模；二是考虑到收地涉及部门多、利益协调难度大，需要持续跟踪地方落地进展，以及是否有其他相关支持政策出台。

浙江金华一名民企开发商也告诉21世纪经济报道记者，此次闲置地收储，仍然以国企为主力，可在很大程度上释放国企的流动性。

意义与难点

在闲置地收储专项债重启之前，不少城市已在闲置地收储上有所发力。

2023年12月，万里扬、东风汽车、交运股份等企业先后发布公告，公布旗下的土地或房屋被纳入收储范围。

今年1月11日，江淮汽车公告，合肥部分空置土地将由政府收储，补偿金额合计6.33亿元。今年2月至5月期间，康恩贝、华北制药、海峡环保、福建龙溪轴承、金昌龙公司等企业均有地块被收储，涉资约12.06亿元。

此后，陆续有上市公司发布类似的消息。

今年下半年以来，开始有房地产企业的土地被收储。

11月13日，越秀地产在公告中透露，当天与广州市土地开发中心签订了广州大干围2宗土地的收储协议，预计可获得约15.29亿元的现金补偿。此前，越秀地产已有两宗地块被收储，总价值达120亿元。

专项债收储闲置土地的重启，对于房企消化库存、减轻债务负担，有着重要意义。同策研究院研究总监宋红卫分析认为，对于有大量闲置土地的企业来讲，此举是个利好。这些企业此前投资过量的资金拿地，导致开发资金紧缺。现在政府通过回购地块给企业注入现金流，让企业维持企业运营的同时，甚至具备了再投资的能力。

宋红卫表示，此举对于加快行业风险出清、提高土地资源利用率，也有着重要作用。

“政府收储，相当于把土地又拿到手里面了，可以通过再度出让的方式，让能力匹配的企业去拿地开发。此外，有些项目可能跟当初的规划已经不匹配，可能要做一些调整，政府重新拿回手里也更便利后续的规划调整。相当于政府统一再做一轮土地资源的重新配置。”宋红卫说。

但他同时指出，难点在于收储价格的认定。在土地收储中，经常出现价格的博弈，并可能影响到最终结果。按照收储规则来看，政府与企业谈判时一般会根据评估价及出让价格孰低原则进行认定。如果出让价跟评估价差异不大的话，企业损失也不大。

镜鉴咨询创始人张宏伟则认为，在谈判过程中，要按照项目能实现资金的平衡原则，定价才会比较合理。