深铁集团前三季度巨亏约80亿元 “轨道+物业”模式能否穿越周期

深铁集团又亏了。

根据深铁集团近期发布的三季报，今年前三季度，深铁集团实现营业收入约122.96亿元，上年同期为89.62亿元；净利润亏损约为80.74亿元，上年同期亏损5.77亿元，创下2015年以来前三季度最大亏损纪录。

从季报中可以看到，深铁集团的亏损额主要来自于两个方面。其中，投资收益亏损高达48.5亿元。这部分产生亏损的原因主要是持有万科股权，万科今年前三季度亏损超过179亿元。此外，今年前三季度深铁集团营业利润亏损额录得79.8亿元。

对比往年，深铁营业利润的亏损也明显扩大。2023年全年，深铁的营业利润录得16.4亿元，今年上半年亏损则已经达到了37.1亿元。由此对比，深铁在今年的营业利润表现也在掉头向下。

深铁集团曾经以投资万科以及站城一体化开发而赚得盆满钵满。如今随着万科业绩转淡，加之房地产开发业务规模和利润均不及高峰时期，其业绩因此变得平庸，与其他地铁公司相比，也不再具有突出优势。

巨亏背后

深铁集团第三季度的亏损并非没有预兆。

去年以来，深铁集团利润额在逐步下滑。今年上半年，深铁集团也已经录得亏损，归母净亏损是37.9亿元。今年前三季度，深铁集团亏损额进一步扩大，报告期内实现归母净亏损达到80.97亿元。

根据深铁集团的财务报表，今年前三季度，对联营和合营公司的投资亏损为48.65亿元。深铁集团主要的联营和合营公司是万科。今年前三季度，万科亏损超过179亿元。截至目前，深铁持有万科27.18%的股权。

虽然万科对之冲击不小，但早在去年三季度万科还未出现巨额亏损之前，深铁集团已经“先显颓势”。根据全国银行间拆借中心发布的深铁集团2023年三季度合并财务报表，去年前三季度，深铁集团营业利润录得2.97亿元的亏损，归母净亏损则是7.46亿元。

与此同时，2023年前三季度深铁集团的投资收益是37.2亿元，对联营和合营企业的投资收益高达36.7亿元，这意味着当时万科仍然为之贡献了可观的投资收益。

由于具有一定的公益性质，目前国内在运营的地铁集团多数处在微利或者亏损的阶段。例如，广州地铁2023年营业总收入达到141.2亿元，创历史新高，其中归母净利润却仅为2092.7万元，比2022年减少了8.17亿元。

深铁集团其实也不例外。2023年，深铁集团地铁、铁路运营及管理设计板块实现营业收入102.49亿元，同比增长32.54%。同期的毛利率虽同比增长53.81%，但仍然为负23.6%，显示这部分业务亏损严重。

深铁集团的利润来源，主要来自于两方面。由于投资万科以及较早进行站城一体化开发的优势，在此前几年可谓占尽先机。2021至2023年，深铁集团归母净利润分别为29.97亿元、10.43亿元和5.51亿元，对应的投资收益则分别是64亿元、67.9亿元和48亿元，这部分收益主要来自于投资万科。

今年前三季度，深铁集团运营和站城一体化开发业务在营业收入上也录得不错增长。

根据深铁集团官方发布数据，今年前三季度，深铁集团站城业务收入45.77亿元，同比上涨166%；此外深铁集团的商业、酒店、物业服务等经营性业务收入同比也增长20%。

地产走弱

由于深铁集团的地产开发业务主要在深圳进行，深圳又曾在全国楼市中走出独立行情，过去几年地产业务曾经是深铁集团业绩增长的助推器。

此前，深铁集团曾通过第三方发布文章表示，今年上半年，深铁站城开发实现营业收入44.18亿元，同比增长170.14%，毛利率36.19%，这正是深铁集团不断推进“轨道+物业”模式高质量发展的丰硕成果。深圳地铁过去二十余年的发展成效足以证明“轨道+物业”是经实践检验的成功模式，是能够穿越周期、助力城市高质量发展的可持续发展模式。

更早之前，深铁集团的站城开发业务贡献更加可观。

根据深铁集团的财务报表，2022年，深铁站城一体化开发营业收入为160.48亿元，营业成本72.83亿元，毛利87.66亿元，毛利率为54.62%。2023年，这部分收入已经有所下降，当年实现营业收入147.23亿元，同比下降8.26%，营业成本同比增长26.56%。深铁集团解释称主要系经营环境及需求影响，同期销售收入有所下降。当年，深铁并未披露毛利润，毛利率则是37.4%，同比下降17.22个百分点。

今年上半年，深铁集团的站城一体化开发业务毛利率进一步下滑至36.2%。而根据深铁集团最新披露的数据，今年前三季度，其站城开发毛利率达45.73%，深铁集团还称，这有力反哺了轨道交通。

一了解深铁集团地产业务的深圳国企人士对21世纪经济报道记者表示，“深铁之前靠TOD开发拿了不少好地，很多地铁公司会选择和地产公司一起开发，但深铁更喜欢自己开发，对地产开发依赖度较高。”

在地产业务向上的年景里，深铁集团拿地几乎“不眨眼”。可供对比的是，2021年，深铁集团是在深圳拿地最多的企业，当年深铁集团砸下178.51亿元揽下5宗地；2022年，深铁集团在深圳大举拿地，当年共拿下6宗（其中2宗为联合拿地）宅地，总金额达153.7亿元。

但随着深圳市场下行，深铁集团依靠地产业务反哺轨道交通运营的模式可能将难以为继。除了这部分毛利率在持续下滑以外，深铁集团在土地市场上的投资也明显收缩了。

今年以来，深铁集团在深圳仅有一宗地进账。今年10月8日，深铁集团通过招拍挂方式以66.65亿元竞得机场东车辆段综合开发项目，总建筑面积约28.99万平方米。

与此同时，深铁集团在深圳的销售规模也已经有明显下滑。根据克而瑞统计数据，今年前10个月，深铁集团在深圳的权益销售额是101.42亿元，而去年全年，深铁集团的权益销售额为141.99亿元，2022年更是高达181.74亿元。

深铁集团今年的销售额将在未来的两年内陆续进行结算，按照销售额下滑的速度，深铁集团未来地产开发业务的营业收入也将存在进一步下降的可能。即便在利润率保持稳定的前提下，能够结算出来的利润也将不如以往。

在这样的处境下，深铁集团是接受平庸抑或寻找新的模式穿越周期，值得市场关注和期待。