鏖战上海楼市 央国企如何平衡投入与产出？

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

随着房地产市场调整，房企投资趋势也在近些年发生了明显变化。一方面，总体的拿地和投资规模出现下降，另一方面，其投资区域也向“高能级”的一二线城市收缩，尤其是一线城市。

克而瑞研究中心数据显示，今年1-10月，百强房企新增货值为1.53万亿元，同比下降41%；拿地金额为7127亿元，同比下降42.1%。与2020年同期的高点相比，百强房企拿地金额降幅达到了80%。

与此同时，逐渐成为市场主力的央国企，正在向一线城市聚焦。其中，上海市场因其需求的稳定性，成为房企布局的重点。

11月15日，位于上海徐汇滨江板块的中海领邸·玖章开盘，552套房源遭遇1500多名客户哄抢，最终实现“日光”，项目销售额85亿元。此前，中海地产已在该项目上已经收获223亿元的销售额。加上此前位于上海市中心另一项目——中海昌顺九里售出196.5亿元，仅此两盘今年就贡献了419.5亿元的销售额。据中海地产对外披露的数据，今年中海地产在上海地区销售额已经超过600亿元。

纵观其他央国企龙头企业，重仓上海的情况早已出现。根据克而瑞研究中心的统计，去年招商蛇口就以645.57亿元的销售额成为上海“销冠”。

不过，这种“把鸡蛋集中在少数篮子里”的做法也有风险。分析人士也指出，央国企将投资重点放在上海楼市，后续的投资与销售去化同样面临压力。

聚焦上海市场

近年来，央国企逐渐成为上海楼市的主力。

中指研究院数据显示，2024年1-10月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售3068.48亿元；销售面积TOP20企业合计销售456.15万平方米。其中排名销售额前5的企业均为国央企。

今年前10月，上海共有7家房企的销售额突破200亿元，中海地产、招商蛇口、保利发展分别以464.10亿元、238.39亿元和223.93亿元获得销售金额榜前三名；销售面积榜达到20万平方米以上的房企有10家，其中招商蛇口、中海地产、万科分别以53.72万平方米、39.62万平方米和34.81万平方米获得销售面积榜前三名。

凭借中海顺昌玖里和中海领邸两个项目，中海地产在上海楼市的市场份额得以扩大，并最终在前10月的销售中拔得头筹。

对比2023年，虽然央国企仍是上海市场主流，但无论在销售金额还是销售面积上，中海地产都未能排进前三。有上海楼市资深从业者向21世纪经济报道表示，近两年，央国企已经成为上海楼市鏖战的主力。

在拿地榜上，央国企也表现抢眼。2024年1-10月，上海房企拿地排名前三的是国贸地产、招商蛇口和保利发展。在今年10月25日刚落幕的上海土拍中，中海地产、华润分别以32亿元、46亿元拿地，也是这两家央企年内首度在上海拿地。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，央国企在上海市场的投资力度取决于集团层面对上海的重视程度。近两年，企业为了垫高安全垫，投资收缩聚焦在一线城市，很多企业50%以上的投资额度分布在四个一线城市。从这一点来看，房企在上海投入基本的额度是有保障的。

值得注意的是，随着库存规模提升，加之市场竞争趋于激烈，房企拿地渐趋理性。今年以来，很多房企在上海的拿地有所下降。

克而瑞研究中心表示，从中海、招商、华润、保利等企业披露的存货情况来看，已竣工物业在存货中的占比近年来呈现逐渐提升的趋势。其中，保利发展和中海地产的存货压力相对较大，这也在一定程度上影响它们的利润水平。

入局存量市场

在稳楼市政策推动下，近几个月来，上海房地产市场表现平稳。据上海中原地产的统计，10月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。

分析人士指出，若上海市场能维持现有的走势，将有助于央国企消化库存。

据悉，央国企大多在上海市中心核心地段拿地，成本虽高，但货值也较为充足。比如一宗百亿元地块，加上建安成本等，最终会形成两三百亿元的货值，可以保证一年左右的销售。

但总体来看，随着传统房地产开发的利润不断摊薄，以及市场复苏的态势尚未真正确立，房企正在通过其他渠道切入上海楼市，并维持在上海市场的地位。其中，入局城市更新、城中村改造等存量市场成为路径之一。这些领域对参与者的资金规模、运营能力有着较高的要求，成为一些央国企的重要选择。

2024年，上海在建在售的风貌别墅多达41个，包括瑞安集团、中海地产、嘉里集团、绿城中国等等均有参建风貌别墅。上海一名房企人士指出，由于竞争激烈，房企在公开市场拿地的难度相对较大，通过参与老旧小区改造和城市更新，则可以获取一些核心地段的土地。他表示，从投入产出比看，尽管城市更新不一定能达到利益最大化，但却也不失为维持市场占有率的有效途径。

据悉，中海地产旗下的中海和集、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里等多个项目，就是出自城市更新。

一个背景是，今年上海在推进城市更新及城中村改造上力度不断加大。2024年上海政府工作报告指出，深入实施城市更新行动，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造，31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目。

9月21日，上海城中村改造工作推进会举行，上海市委书记陈吉宁在会上强调，加快城中村改造，事关人民群众切身利益，事关更新改造可持续性，事关超大城市长远发展。

知情人士指出，上海的城中村改造工作在不断提速，这次会议将原来每年5到10个项目的推进速度进一步提高，希望在3年左右的时间，启动城中村改造项目30个以上。