央企围猎上海土拍，溢价40.37%争市区好地

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道 11月27日~28日，上海第七批次集中供地圆满落幕。以央国企为主的20家房企同台竞争十宗地块，最终总出让金约为307.1亿元，平均溢价率14.71%。

此次土拍最为显著的特点是：央企大展拳脚并释放了对楼市未来发展的信心。当前，上海土拍中的优质地块获取门槛正逐渐提高，也适合资金实力雄厚的央国企参与。此次参拍的20家房企中，央企有8家，占比40%。从结果来看，除中国金茂外，其余7家央企拿地金额250亿元，占本次出让金的81%。其中，保利系、华润系、中建系的多家企业拿下了9宗地，保利系的两家企业更是溢价拿下市区4宗地，成为全场最大赢家。

同策研究院研究总监宋红卫指出，在一系列楼市政策推动下，上海土拍热度上升，对提振上海楼市预期有积极的作用。宋红卫认为，土地市场分化愈加明显，开发商战略布局的重点已经由原来的布局核心一二线城市向重点一线城市转移，尤其是核心城市的核心地块，成为头部房企竞争的重心，这也是高溢价地块产生的原因。上海的土拍分化趋势也较为明显，缩量提质是典型特征。上海优化土地出让交易规则，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，也符合上海楼市需求导向。可以预见的是，未来上海会有越来越多的高质量项目入市。

市区地块热度高

本轮上海土拍，市区地块热度较高。从报名情况来看，除了宝山南大地块、普陀桃浦地块、虹口嘉兴社区地块以及青浦新城地块以外，其余地块参拍企业均超过5家。头部央国企资金实力雄厚，补仓决心坚定，其中华润报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利发展报名6宗地块，最终华润成功以40.37%、11.97%的溢价率竞得浦东新杨思地块及虹口嘉兴社区地块，同时底价补仓普陀桃浦区地块，保利发展以26.56%、17.09%、16.27%的溢价率成功摘得浦东唐镇地块、杨浦滨江地块以及杨浦江浦公园地块。

以浦东新杨思、浦东唐镇、闵行梅陇等地块为例，这几宗地距离地铁站较近，周边配套较成熟，靠近往期热销楼盘，且周边竞品较少，最终成交溢价率在18.4%~40.4%，后续上市项目或打破现有楼盘均价。

其中，新杨思地块触发中止价。这宗大热门地块由华润+中能建+越秀联合体竞得，楼面均价7.44万/平方米，溢价率40.37%，是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率记录。几家央企抢到最后，将地块的高品质建设指标全部带到了上限：装修标准5000元/平方米，公共服务设施300平方米；2%的高端人才住房配建比例。知情人士向记者透露，由于地块开发要求极高，中海选择了退出。

值得一提的是，华润+中能建+越秀联合体此次拿下新杨思地块，实际楼面价达到8万元/平方米，比旁边在售的新杨思上园高出不少，这令在售的新杨思上园面临的退房纠纷局面出现了反转。此前，甚至有准业主计划以30万元的代价退房。而华润+中能建+越秀联合体拍下该项目西侧地块后，有准业主立即收到销售信息，称华润联合体拍下的地块未来售价预计11-12万元/平方米，而新杨思上园即将开售的一期项目均价9.8万元/平方米。

央企对于市区地块的投资热度空前，原因何在？一名业内人士告诉21世纪经济报道记者，业绩承压是地产央企面临的现状，盈利能力的提升，只能通过获取优质地块与项目高超的运营、营销手段实现。一方面，今年上海市区项目开盘去化还不错，近期豪宅盘也重现“日光”，叠加区域发展规划以及对未来房价的信心，央企对市区地块志在必得。另一方面，央企通过联合体的形式拿地，可以分摊风险，市场竞争力可见一斑。

理性拿地，争抢好地

近期随着楼市政策“组合拳”加速落地，上海楼市止跌回稳迹象明显。不过，随着土地供应的减少，房企在拿地投资方面，不得不面对优质地块竞争激烈的局面。一方面要理性拿地，另一方面又要争抢好地。

上海此轮土拍出让10宗地，有7宗地产生溢价，其中5宗地溢价率在11%~19%之间，仅个别地块溢价率在20%以上，总体溢价率并不高。并且楼板价和周边在售产品价格还是有一定差距。

“少量的钱投资在优质的土地上”也成了房企投拓部门的一项宗旨。据一名央企投拓人员透露，此轮上海土拍推出的地块质量好，未来销售压力不大，但企业也要考虑安全系数，由于开发成本高，在销售价格不会大幅增加的前提下，房企拿地时还是比较理性，没有出现价格高企现象。

21世纪经济报道记者留意到，在11月28日上午举行的浦东唐镇地块竞拍现场，竞价到第71轮的时候，房企每轮加价还是1000万元，当地价竞拍到32.9亿元的时候，仅剩两家房企还在胶着竞争。主持人见势将加价幅度下调到100万元，保利发展果断出价，地块总价变成32.91亿元。紧接着，另一家房企紧咬不放，再加价100万元。最后，保利发展以32.93亿元成功拿下该地块。据知情人士透露，与保利发展较量到最后的是绿城+金茂联合体。

21世纪经济报道记者实地考察该地块，发现这宗地块附近有一在售项目是浦发唐城四期，该项目最近一次开盘时间是11月8日，推出211套房源，认购率达到266%，开盘当日去化100%。而距离地块大约14公里处，是中国金茂在售的张江金茂府，均价约6.3万元/平方米，低于6.8万元/平方米的联动价。该项目目前已开盘三次，虽然热销但不足以“日光”，分析人士认为，金茂在上海已经将近一年没有拿地，金茂想在唐镇板块加大投资，形成联动效应。不过，在面对唐镇地块的激烈竞争时，金茂投拓人员还是克制住了。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，12月还有年内最后一次土拍，大概率会延续此轮土拍的特点。部分今年斩获不多的房企还有补仓机会，而今年销售状况不错的房企依然有继续强势拿地的冲动，热门地块会有房企角逐，但最后溢价率不会太高。