李宇嘉专栏丨一线城市回暖信号明显 楼市止跌回稳基础更加扎实

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

刚刚过去的11月份，一线城市新房或二手住房交易量均创下近年来少有的高位。北京住建委数据显示，11月北京二手住房网签18763套，创下近20个月新高，同环比分别增长49.6%和8.0%；11月上海二手住房成交2.43万套，创下近44个月的新高；深圳贝壳研究院统计，11月深圳新房住宅成交8734套，同环比分别增长158.9%和86.8%，创下2021年2月以来新高，深圳二手房成交8199套，同环比分别增长103.8%和14%，创下2020年10月以来新高。

值得注意的是，除了交易量创阶段性新高，还有一个很重要的特征，即交易热度在10~11月均得以保持，甚至11月份相比10月份还有升温。根据中指院的统计，11月份一线城市新房成交环比增长9.7%，同比增长49.4%，二手住房成交环比增长10.6%，同比增长65.8%。而今年5月份的“5.17新政”（按揭首付和利率同步下调）以及更早前的2023年8月底以“认房不认贷”为主的新政，在政策落地一个月后，其效应均出现衰减。

此次被称为“9.29”的新政，其效果不仅在第二个月仍保持较高的热度，而且从近期现场认购（领先于网签1~2周）来看，预计12月份的交易依然保持一定活跃度。以深圳为例，11月深圳新房住宅认购9986套，而网签为8076套，二手住房认购8500套，而网签为7125套。这意味着，部分认购将转化为12月份的网签量。从11月下旬的带看和认购看，活跃度仍较高，加上利好较大的“减税新政”12月1日起生效，预计12月份住房交易仍在高位。

市场能保持热度，与“有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效”的纾困新逻辑关系很大，即政策利好持续释放，在“降门槛、降成本、提预期”形成叠加效应。11月份，自然资源部发文，地方政府可运用专项债券收回收购存量闲置土地；财政部等三部委发文，享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提至140平方米，相应的交易税率全面调降。地方层面，北上广深取消普通住宅标准，广州发布购房落户，多城提高公积金贷款额度等。

特别是，取消普通住宅标准带来的减税效应，对改善型需求在成本上有少至几万元，多至十几万元、几十万元的成本节约，直接带动大户型、高总价房屋的交易增长。比如，根据深圳最大中介机构乐有家的统计，11月份总价1000万~1500万元的二手住房交易占比从9月的6.6%增至8.3%，1500万元以上占比从9月的2.1%增至4.7%；800万~1000万元占比9月增加近2个百分点。换房需求也带动刚性需求，500万元以下占比尽管有下降，但绝对交易规模明显增加。

一线城市的辐射下，加上政策持续纾困，商品房市场热度开始向二三线城市传导。根据中指院的统计，11月份二线代表城市新房成交同环比分别增长19.3%和23.8%，其中成都、武汉等环比涨幅超50%，温州、苏州、宁波等同比涨幅超20%，三四线代表性城市同环比则均下跌；二手住房方面，11月份二线代表城市成交同环比分别增长20.1%和14.1%，其中成都、杭州、厦门环比增长超20%，同比增长超30%；三四线代表城市同环比分别增长4.8%和3.6%。

还有一个显著变化，即部分城市二手住房挂牌量开始减少。根据冰山指数的数据，11月份20个重点城市二手住房挂牌量下降3%，其中成都、东莞、厦门、武汉、南京挂牌量下降超过10%，佛山、宁波、北京、青岛、广州下降超过5%。挂牌量稳定或下降，这是一个重要信号，有助于从源头上稳定住价格体系。10月份，70城各线城市住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，市场预期进一步改善，预计11月份价格止跌的趋势更明显。

从交易量增长的城市来看，基本上都是围绕一线城市的三大都市圈，以及二线热点城市。笔者认为，一二线热点城市以及围绕它们的都市圈，贡献了商品房交易量60%以上的份额。稳定住这些区域的商品房体量，全国市场的基本盘就稳定住了。值得注意的是，近期各地都在强化“强省会”建设，资源开始向省会城市集聚，后者在产业、人口、就业上的优势更加突出，商品房市场的活跃度、刚需和改善的循环也将会更明显，全国商品房止跌回稳的基础更加扎实。