邮储银行深圳分行曾志锋：创新“房东+”模式 加快构建支持房地产发展金融新模式

房地产市场的平稳健康发展事关经济金融大局和人民群众的切身利益。随着促进房地产市场止跌回稳的迫切性不断提升，金融支持政策也在持续发力。

今年以来，监管部门指导各地建立城市房地产融资协调机制，支持合规房地产项目进入“白名单”，引导金融机构加大融资支持力度。9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

相关政策发布以来，政策效果逐渐显现，房地产发展新模式正加快构建。例如，深圳落地首批二手房跨行“带押过户”业务、成立城市房地产融资协调专班、创新增设房地产企业融资渠道……

深圳银行业正加快落实金融支持增量政策，助推房地产市场止跌回稳。记者从深圳金融监管局获悉，截至今年11月，深圳辖内银行已审批“白名单”项目67个、审批通过金额超过800亿元，授信金额位居全国各大城市前列。

其中，作为国有大型商业银行，今年以来邮储银行深圳分行持续加大房地产企业贷款、债券等新增融资支持力度，创新“房东+”模式。截至10月末，该行房地产贷款余额243.12亿元，较去年同期增加63.39亿元，其中房地产开发贷款117.86亿元，较去年同期增加6.51亿元。

近日，邮储银行深圳分行党委委员、副行长曾志锋接受南方财经全媒体、21世纪经济报道记者专访，就该行在支持房地产市场平稳健康发展的实践策略和特色模式进行深入解读。

曾志锋。资料图

促进金融与房地产良性循环

南方财经：政策层正推动构建房地产发展新模式，结合深圳实际，深圳邮储是如何构建支持房地产发展金融新模式的？

曾志锋：作为服务地方经济的主力军，邮储银行深圳分行积极响应上级号召，第一时间成立城市房地产融资协调机制工作专班，由行长牵头作为组长，我任副组长，各相关业务部门作为成员，统筹业务政策、资源配置、尽职免责、跨部门服务支撑等事项，同时开展项目调研督导，构建高效、常态化的项目推送与反馈机制，推动名单内项目落地。

依照房地产金融支持、“三大工程”“协调机制”等政策，我行制定了相应业务制度指导下辖机构展业，明确对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。此外，我行主动联合其他金融机构，加强业务交流合作，对深圳重大房地产建设工程共同开展授信，为重大项目提供相匹配的金融产品和服务。

南方财经：今年以来，监管指导各地建立城市房地产融资协调机制。深圳邮储是如何深入贯彻落实房地产融资协调机制的？

曾志锋：我行积极响应监管城市房地产融资协调机制，切实增强工作的责任感、紧迫感，进一步推动协调机制“扩围增效”，积极对接在建或已建未售房地产开发项目，支持房企纳入协调机制名单，扩大“白名单”覆盖范围，确保合规房地产项目“应进尽进”。对于暂时不符合条件与标准的项目，我行有针对性提出意见建议，推动房地产企业采取措施尽快修复问题项目，使其符合“白名单”项目的条件和标准。同时，我行建立完善工作机制，健全全口径监测制度，及时将获批的“白名单”项目纳入台账和系统管理。

我行积极走访规划和自然资源局、发改委、城市更新局等相关政府部门，推动落实“三大工程”建设。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

今年以来，我行持续加大房地产企业贷款、债券等新增融资支持力度，尤其是保障性住房及刚需改善性住房项目，严格落实资金监管要求，并按照工程实际建设进度有序投放。

南方财经：深圳邮储如何筛选、制定符合相关条件的房地产项目“白名单”？在当前房地产市场环境下，这一做法对银行和房企有何意义？

曾志锋：目前，拟申报进入“白名单”的项目需要符合住建部的5个基本条件和国家金融监管总局的5项要求，其中除了住建部提出的“项目处于在建施工状态”“预售资金未被抽挪”等之外，金融监管总局提出的要求还包括四证齐全、不存在被查封冻结、不存在逃废债等情况。

因此，我行严格对照“5+5”标准条件，并结合邮储银行行内授信政策要求，筛选符合相关条件的房地产项目“白名单”。这样既能精准支持并解决房地产融资难问题，特别是在建项目续建环节融资难问题，更好助力推进“保交楼”工作和“保交房”攻坚战，又能筛除未能合法合规开发建设项目，保障了银行的资金安全。

南方财经：深圳邮储通过哪些举措，加大对房地产企业的支持，缓解流动性压力，同时防范和化解房地产企业风险？

曾志锋：我行在积极落实城市融资协调机制的同时，注重防范和化解房地产企业风险，持续加强资金封闭监管，推动“白名单”项目单独建账核算、封闭运作管理，严禁项目资金挪作他用，确保资金用于保交付，并按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司。

我行还要求房地产开发企业全面真实地提供“白名单”项目财务报表、项目进度、资金需求等信息；通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流，合规使用信贷资金。

今年初，监管部门印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，对经营性物业贷款的用途范围、贷款期限等方面进行了明确，指导商业银行依法合规开展相关业务。此次政策既能防范化解相关风险，又能倒逼存量时代物业经营价值最大化。我行积极响应、主动支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，助力房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组，回到正常发展轨道，促房地产市场平稳健康发展。

创新推出“房东+”模式

南方财经：深圳邮储推出“房东+”模式，该模式如何响应房地产市场新需求、化解风险的？据悉贵行已审批放款一笔“白名单”项目，该项目帮助项目顺利推进？

曾志锋：产业园区是我国地方经济发展、产业结构升级的重要载体。我行积极探索支持园区建设、产业发展的重大项目融资新模式，主动支持房地产开发企业、工业园区等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。依托“房东+”模式，我行锚定园区科技创新、先进制造、专精特新和中小微企业等新质生产力重点领域，加大园区金融支持力度，从供需两侧发力持续创新金融产品，构建小微金融差异化增长极。

天安岗头城市更新单元目前是坂田北最大体量的旧改，总体量289万平方米。该项目是由地方性民营房企新建开发的城市更新类项目，规模大、时间紧，我行积极对接市房地产融资协调机制专班，联合多家银行组建银团，加快审批、迅速落实各项融资条件及开立预售资金监管账户。并在邮储银行总行支持下，总分联动开展审批平行作业，顺利审批准入房企申报，并基于项目预期现金流，根据工程进度、企业用款需求，已为企业先后发放两笔款项近3亿元。

南方财经：深圳邮储签署“小微易贷——园区e贷”业务合作协议，这一模式如何促进园区企业发展？在园区金融、支持新质生产力方面还有哪些创新举措？

曾志锋：小微易贷“园区e贷”是邮储银行为服务实体经济、支持中小企业发展而创新推出的金融产品，是一种以驻园区企业的经营数据、租金数据等大数据分析为基础，依托园区管理方的科技能力，结合邮储银行多场景线上小微易贷模式，通过线上化、智能化方式发放的贷款产品，额度高、利率低、审批快。这一创新金融服务产品的推出，标志着邮储银行在创新金融服务、支持实体经济发展方面迈出了重要一步。

为更好地服务园区新质生产力企业，我行除推出小微易贷“园区e贷”外，还推出“线上+线下”科技型企业的专属信用产品，有效解决园区科技型企业融资缺乏抵押担保的难题。

近年来，深圳邮储持续深化落实“首贷扩面、续贷便捷、信用增量、创新精准”四大普惠金融举措，积极开展“五进入”“小微企业大走访”等一系列活动，全面提升普惠金融实施质效。截至目前，邮储银行深圳分行各级机构走访企业超1.3万次，举办超110场银企对接活动。今年前三季度，深圳邮储普惠型小微企业贷款余额332亿元，园区金融贷款超千万元。

南方财经：展望未来，深圳邮储在房地产金融服务方面有哪些新的发展方向和计划？特别是在市场调整期，银行将如何调整策略以适应市场变化，促进房地产市场平稳健康发展？

曾志锋：房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。邮储银行深圳分行作为国有大型商业银行，一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。继续配合好金融管理部门，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，在市场化、法治化基础上有效支持房企融资需求。

二是落实经营性物业贷款管理要求。对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业，在风险可控、商业可持续基础上，给予发放经营性物业贷款，助力房企偿还存量贷款和公开市场债券。

三是继续做好个人住房贷款金融服务。加大“带押过户”业务的推广力度，不断优化服务流程，提高服务质量，为居民消费升级和房地产市场健康发展贡献更多力量。

四是金融支持城市“三大工程”建设。通过专项借款、贷款、货币政策工具等多种形式，加大对“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，护航房地产市场平稳健康发展。