南财观察：“取消公摊”买房能省钱吗？

其实当下所谓的“取消公摊”并不是真正从法律意义上消除公摊面积这个概念，房产证上现在有的套内面积和公摊面积以后也都有。那为啥还要大力宣传呢？背后映射的是各地政府为了盘活存量房，新房市场的不同引导思路。

目前全国各地推出的“取消公摊”政策主要有两大代表模式，一是以广州为首推行的模式，侧重于在容积率方面进行调整，进而达成“赠送实际可使用面积”大于等于公摊面积，从而促成“零公摊”的效果。比如对容积率计算规则进行变更之后，像阳台这类“半开敞空间”占套内面积的比例上限从原来的15%放宽至 20%，部分地块甚至提到了 25%。那这新房阳台面积越大，房屋的得房率就会越高。像原来完全不纳入计容面积的飘窗只能最多60cm，现在放到80，其他什么设备平台，露台这些只要经过简单改造就可以变成封闭生活空间的区域限制一律放宽。原来买个 120 平的房子，不动产权证记载套内面积 80 平、公摊面积 40 平；那我就送你额外40平的大阳台，大飘窗，让你实际可利用面积可达 120 平左右。这不就等同于取消公摊了？这种模式的达到的效果是激发新房的核心竞争力。土地资源稀缺，存量房巨大，未来新房在市场中的占比会持续降低，而广州模式要求必须是政策出台后的新房才能按新标准执行，这相对于对目前存量二手房是降维打击，毕竟能多送实实在在的可用面积谁不喜欢。同时新房的“稀缺性”也大幅提升，也能在短期内有力地促进房产交易以及土地出让，但从长远视角来看，这种模式很可能加速新房市场与二手房市场之间完全价格脱节的现象。

我们再来看以湖南衡阳为典型的模式，这个模式更接近于大众的理解，也就是要求开发商按套内面积直接进行报价销售，并且强制要求覆盖所有在售项目。这种销售模式最直接的效果并不是总价下降，毕竟开发商一定会把原来公摊面积的钱折到套内面积里，但对消费者体感来说至少明码标价。原来买个120平的房子，40平公摊，对咱们来说只能评判套内面积是不是80，根本没法自己测量公摊面积到底多少。只能硬着头皮买单。现在虽然单价有所提高，但毕竟对应的是自己实实在在能算出来的套内面积，不花冤枉钱。而就当下的地产市场来说，面对大量的存量房，二手房，说句实在的，开发商也很难拉高新房售价，为了尽快清库存，多少会在单价上进行一些打折，让自己的单价和临近片区的二手房单价看上去没有那么大差距。事实上通过很柔性的手段引导开发商降低房屋总价。再考虑到二手房使用年限折损导致的成本偏高、灵活性不足的特点，这样的降价也能为新房开拓市场空间。不过，这种模式下的新房一旦转变为二手房，当前所拥有的价格优势便会随之消失。从长期效果看反而会使新房和二手房的价格绑定的更紧密。这一点与广州模式截然相反。

衡阳模式与广州模式二者虽然都围绕“取消公摊”作文章，但体现了不同地区政策之间的背后截然不同的引导方向。具体的市场反应还面临着采暖费，物业费，税费怎么核算，毕竟这些费用都是和房屋面积直接挂钩的，买房前，还是要了解清楚实施细则。