评论丨数据中心REITs，算力时代的新风口？

许余洁（联和金融数字经济研究所学术所长、首席经济学家）

近日，深圳证券交易所官网显示，润泽智算科技集团股份有限公司基础设施REITs项目正式启动申报程序，这是国内单数据中心公募REITs的首度亮相，标志着数据中心资产证券化进入实操落地阶段。

随着数字经济成为全球经济增长的核心引擎，数据中心作为“新基建”的核心载体与重要底座，其战略地位日益凸显，发展数据中心公募REITs意义重大，具体表现在以下几方面。

一是为盘活新基建存量资产、拓宽融资渠道提供了创新样本。中国信通院数据显示，截至2023年我国数字经济规模达53.9万亿元，较上年增长3.7万亿元，占GDP比重达42.8％，数据中心作为算力供给的物理支撑，其投资需求持续旺盛。然而，数据中心建设具有投资规模大、回报周期长的特点，传统融资模式难以满足行业扩张需求。公募REITs通过将不动产转化为流动性证券，为数据中心企业提供了低成本融资渠道，推动行业从重资产运营向“投融管退”闭环转型，加速资金回笼，支持企业扩大数据中心布局，进而夯实数字经济发展基础。

二是优化企业财务结构，降低杠杆风险。数据中心行业属于典型的重资产模式，机柜出租率需达到50%-60%才能覆盖成本，而头部企业的机柜数量往往以万计，资本开支压力巨大。润泽科技此次申报REITs，拟将A-18数据中心（5897个机柜，上架率99.5%）注入REITs，预计可回笼资金超20亿元，为后续项目建设提供资金保障。

三是拓宽投资者参与数字经济的渠道。REITs具有“强制分红+流动性高”的特点，为中小投资者提供了分享数据中心收益的机会。截至2024年底，我国公募REITs发行总计58只产品，规模达1660亿元（含扩募项目），覆盖8大类行业，但数据中心类REITs仍属空白。此次数据中心公募REITs的推出，将进一步丰富投资者资产配置选择。同时，数据中心REITs的稳定分红以及不断上涨的股价表现可为保险、养老金等长期资金提供优质标的，促进资本市场与实体经济的深度融合。

四是推动数据中心绿色转型。数据中心能耗问题是行业痛点，我国数据中心年耗电量在3500亿千瓦时左右，约占全社会用电量的2.5%。通过政策引导，REITs可推动绿色数据中心发展。证监会已发文明确支持有条件的数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，这里的条件应包括能源供应逐步转向清洁、可再生的新能源方面的要求，企业在商业模式方面应将“数据中心+新能源+储能”作统筹考虑。对应的，此次润泽数据中心采用光伏+储能方案，可再生能源占比超30%。

尽管润泽科技的尝试具有里程碑意义，但数据中心REITs的推广仍面临多重挑战。首先是技术迭代与资产估值风险。数据中心技术更新快，硬件设备折旧周期短（服务器约3-5年），且AI大模型对算力需求的爆发式增长，导致传统数据中心面临淘汰风险。例如，生成式AI推动智能算力需求激增，部分企业转向私有数据中心，影响公有云数据中心的出租率。此外，数据中心的估值依赖机柜出租率、客户稳定性及能耗指标，而技术迭代可能导致资产提前报废，增加估值难度。

其次是合规性等因素。数据中心涉及土地、能耗、电信牌照等多重合规要求。例如，数据中心用地需符合工业用地性质要求；不同地方能耗指标有所不同，一线城市PUE值（能源效率指标）要求普遍低于1.3，而老旧数据中心改造难度大。

同时，资产剥离与运营管理也存在难题。数据中心REITs要求底层资产权属清晰，且原始权益人需剥离资产至SPV。然而，数据中心往往涉及复杂的股权结构、长期租赁合同及技术服务协议。此外，数据中心的运维专业性强，REITs存续期内需持续提供技术支持，原始权益人需与基金管理人建立有效的委托管理机制。

最后，市场认知与投资者教育还有待加强。数据中心REITs作为新兴资产类别，市场对其风险收益特征认知不足。投资者可能担忧数据中心的技术过时风险、政策变动风险及运营商信用风险。此外，数据中心涉及网络安全、数据隐私等敏感问题，部分投资者对数据主权存在顾虑。有调研数据显示，超60%的机构投资者对数据中心REITs持观望态度。

未来，还需通过政策协同与模式创新，构建数据中心REITs的可持续发展生态。具体而言，一方面是完善政策支持体系。能耗与土地政策方面，建议将数据中心能耗指标纳入地方政府考核，允许跨区域能耗指标交易，并探索“数据中心+新型电力系统”融合模式。税收优惠方面，建议参考海外经验，对REITs层面的分红免征预提税，并对绿色数据中心REITs给予企业所得税减免。审批流程优化方面，建立数据中心REITs“绿色通道”，简化土地、环评等审批手续，明确资产剥离的合规标准。

另一方面，推动“数据中心+REITs”模式创新。全球化布局方面，支持国内数据中心企业通过REITs融资，在东南亚、欧洲等地建设跨境数据中心。生态协同方面，鼓励数据中心REITs与云计算、AI企业战略合作，例如与头部云厂商签订长期机柜租赁协议，锁定现金流。扩募机制方面，利用REITs扩募政策，持续注入新资产，形成“建设-运营-证券化-再投资”的良性循环。