2024 年商管毛利占比近 50%，新城控股持续靠近安全线

面对行业新周期与新环境，韧性成为一家房企穿越周期的重要力量。3 月 28 日，新城控股发布 2024 年年报。2024 年全年，新城控股实现营业收入 890 亿元，归属于上市公司股东的净利润 7.52 亿元，同比增长 2.07%，扣非归母净利润 8.70 亿元，同比增长 183.07%，公司整体毛利率为 19.80%，平均融资成本为 5.92%，同比下降 28 个 bp，核心指标保持稳定向好。

2024 年，新城控股实现合同销售金额约 401.71 亿元，合同销售面积约 538.82 万平方米；实现回款金额 411 亿元，回款率达到 102%，有回款的销售为公司收入提供了稳定前提。此外，新城控股积极落实企业主体责任，将 “保交付” 工作列为公司运营管理的重中之重，2024 年公司已组织交付超 10 万套物业。

凭借一直以来的 “住宅 + 商业” 双轮驱动战略优势，公司在稳业绩、优债务、商业运营、品质交付、建管拓展等方面继续前行，展现出持续的韧性和稳定性。

财务指标持续安全稳定的多个表现

2024年，新城控股的经营性现金流净额为 15.12 亿元，已经连续 7 年为正。基于双轮驱动发展战略，2024 年，新城控股持续通过稳定销售回款、增加经营性收入保持发展的主动性。

从业务板块来看，房地产开发销售实现营业收入 760.41 亿元；物业出租及管理实现营业收入 120.29 亿元，同比增长 13.15%，该业务毛利 84.40 亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的 32.73% 提升至 47.89%，毛利率达 70.17%。

另一方面，新城控股全年回款金额 411 亿元，回款率达到 102%，全口径资金回笼率为 102.38%，高回款为新城控股收入提供了稳定前提。

从财务结构的优化要观全貌，债务规模与融资成本的持续优化才是一家企业生存状态的直接体现。

2024年，新城控股期末融资余额为 536.50 亿元，同比压降 34.29 亿元，有息负债水平保持低位。公司合联营权益有息负债降至 32.73 亿元，净负债率为 52.44%，继续保持较低水平。债务结构优化的同时，融资成本也在下调，平均融资成本为 5.92%，同比下降 28 个 bp。

值得一提的是，新城控股的经营性物业持续发力。2024 年，该公司实现商业运营总收入 128 亿元，同比增长 13.1%，超额完成 125 亿元的年度目标。

住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，为新城控股现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额 102.96 亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为 15.12 亿元，经营性现金流净额连续 7 年为正，为公司发展留出了足够的空间。

长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024 年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券 52.62 亿元，良好的信誉表现也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。

去年 5 月，新城控股成功发行一笔规模为 13.6 亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超 2.7 倍；11 月，发行 2024 年度第二期中期票据，规模为 15.6 亿元，票面利率 3.5%，认购倍数 1.97 倍。此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024 年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约 205 亿，加权本金平均利率为 4.97%，抵押率约 50%。

经营性物业保持增长 商管收入占比提升至 13.52%

行业新周期之下，经营性物业重要性随之上升。在业内看来，新城控股长年积淀的厚实商业盘面，对其整体业绩贡献率不断提升，是其穿越周期、保持韧性成长的永续动力。

数据显示，2024 年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入 120.29 亿元，占公司营业收入的 13.52%；物业出租及管理业务毛利 84.40 亿元，占公司总毛利由去年同期的 32.73% 提升至 47.89%；物业出租及管理毛利率达 70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

此外，在 “轻重并举” 商业模式之下，新城控股商业在管规模稳步扩大。过去一年，新城控股新增开业 15 座吾悦广场，截至 2024 年末，新城控股实现 173 个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达 1601.07 万平方米，出租率提升至 97.97%。

方正证券在近期研报中指出，新城控股商业现金流稳健充沛，今年 2 月吾悦广场单月租金收入 10.5 亿元，同比增长 12.8%，保持双位数增长。随着商业的深度进阶，新城控股自 2021 年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024 年该比例进一步增长至 3.34 倍。

在部分投资者观点里，新城控股有望凭借其在商业运营领域的深厚积淀，继续挖掘吾悦广场的增长潜力。

随着消费市场的进一步复苏，该公司计划2025年实现商业运营总收入 140 亿元，计划新开业吾悦广场 5 座。

值得一提的是，为适应不断变化的消费市场，去年 10 月，新城控股还将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称 “吾悦商管”），并首次发布 “五边形经营理念”—— 品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造不一样的吾悦。面对激烈的市场竞争，新城商业给出了自己的破局思路，主动适应消费趋势，也被业内认为是其持续迈向高质量发展的重要思考与实践。

在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于 2022 年底成立的房地产代建、代管业务平台 —— 新城建管，也展现出积极潜能与活力，为公司发展打开新成长空间。数据显示，2024 年新城建管累计管理项目超 100 个，其中商业综合体管理项目超 60 个；累计管理总建筑面积超 1600 万平方米，2024 年新增签约面积超 710 万平方米，已基本实现全国化布局，跻身 “2024 中国房地产企业代建综合能力 TOP10”，并持续收获着委托方的广泛认可。

业内人士分析指出，摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务 “造血” 自循环来驱动公司发展，正成为房企穿越周期的新路径。作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以 “低杠杆、强运营、正现金流”，持续构建稳固发展的护城河，在波动的周期中不断积攒力量。

本文仅供参考，不作为投资建议。