与滨江决战临平？绿城管理刚拿了一个TOD项目

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

5月30日，杭州地铁18号线乔司车辆段上盖物业综合体项目两宗地块正式出让，总土地出让面积22.9968万平方米，总规划建筑面积276713.1平方米，总起始价11.02亿元。最终两地块均底价成交，收金11.02亿元。

地块竞得者为杭州振合房地产有限公司、广西路桥工程集团有限公司、杭州临平乔司国际商贸城建设发展有限公司、杭州地铁开发集团有限公司、杭州市钱江新城开发集团有限公司。股权穿透可见，杭州振合房地产有限公司实控人为绿城管理集团有限公司（09979.HK，简称“绿城管理”）。通过与地方国企组成联合体拿地的方式，绿城管理又获得了杭州商业代建机会。

这并非绿城管理首次以联合拿地的模式来获取商业代建机会。相比输出品牌与管理的纯轻资产代建模式，绿城管理近年来参与土拍的次数逐渐增加，但仍然是小股操盘。

1月23日，绿城管理与南京市科技创新投资有限责任公司组成联合体，以底价3.5亿元竞得南京江宁区NO.2024G98地块。该地块位于麒麟科创园核心区域，建筑面积3.28万平方米，容积率1.05，规划为低密度住宅用地。3月21日，绿城管理联合厦门同安置业、特房海湾投资，以13.76亿元竞得厦门同安区T2025P01地块。

近年来，绿城管理调整客户结构，在政府代建、商业代建和资方代建三大模式中，多倾向于后两类联合体拿地模式，尤其是与城投、国企合作的商业代建项目。据2024年财报数据，绿城管理商业代建占比提升至72%。在新拓代建项目合约总建筑面积3649万平方米中，政府代建、国企代建占比合计约56.5%（政府代建31.4%、国企代建25.1%），私营企业委托占比提升至33.2%，显示客户结构持续优化。

绿城管理“拿地”本质是通过代建协议锁定项目资源，例如2024年中标的杭州运河新城项目虽由城投拿地，但绿城管理通过代建协议深度参与开发全流程，实际控制项目运营。

中指研究院数据显示，2025年1-3月，绿城管理以882万平方米新签约规划建筑面积位列第一。绿城管理相关人士对21世纪经济报道记者表示，此次绿城管理以旗下子公司参与“拿地”，目的是代建，并不会参与重资产投资。

绿城管理此次拿下的临平TOD地块，项目总体量近27.5万平方米，也是近年来获取的最大规模项目。地块容积率分别仅1.24、1.15，算上盖板、配建成本，实际住宅部分楼面价超1万元/平方米。由于项目在地铁上盖，周边也有区位更优质的项目待售，未来的销售压力不小。整体来看，这一板块的低密产品具有较高认可度。比如艺尚小镇的汀雨晓月里叠墅（3.36万元/平方米）、星缦林栖城联排别墅（3.07万元/平方米）、云隐星润府叠墅（3.1万元/平方米）等由于限价原因，目前去化情况尚算不错。

值得关注的是，滨江集团也在临平开发了首个TOD项目-滨杭滨纷城，滨纷城总建筑面积约63万平方米，是一个“双地铁口”上盖项目，横跨了地铁9号线兴元路站（在建）、康信路站（在建）两大站点。2024年12月5日，该项目首开均价为15660元/平方米，260套房源吸引了1308人登记，最终触发积分摇号，中签率低于20%。而绿城管理拿下的项目与滨纷城直线距离不过1.3公里，极大概率成为竞品。这意味着，绿城管理与滨江集团，未来难免一场营销大战。